深圳市规划和自然资源局关于印发《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》的通知

深规划资源规〔2025〕5号

各区人民政府，市政府各有关单位：

　　《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。执行过程中遇到的问题，请径向市规划和自然资源局反映。

深圳市规划和自然资源局

2025年9月18日

关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）

　　为深入贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，贯彻落实中央城市工作会议精神，全面贯彻习近平总书记关于城市工作的重要论述，坚持稳中求进工作总基调，坚持因地制宜、分类指导，进一步规范城市更新规划土地管理工作，解决城市更新“超高、超容、商办超配”问题，高质量开展城市更新，加快构建房地产发展新模式，推动城市内涵式发展，按照市场化、法治化原则，结合我市实际，制定本措施。

　　一、强化国土空间规划刚性管控

　　（一）加快构建“多规合一、多层细化、多域示范”的规划体系。严格落实国土空间总体规划管控要求，以“优民生、增居住、强工业、控商办”为原则，严格管控全市城市更新项目商业性办公建筑增量，有序调节商业性办公空间供给节奏，持续优化城市功能布局。

　　（二）实施商业性办公分区管控。结合国土空间总体规划、分区规划、相关专项规划、重点区域规划及总部经济集聚区布局等，在全市划定商业性办公战略预留区、适度配置区、严格控制区三类区域，对城市更新项目实施分区管控（详见附件）。市规划和自然资源主管部门可以根据城市发展需要适时对三类区域进行调整。

　　战略预留区内城市更新项目涉及商业性办公的，宜予以预留。适度配置区内城市更新项目涉及商业性办公的，可结合产业发展需求和市场供需关系进行适度配置。严格控制区内城市更新项目宜控制新增商业性办公空间。

　　（三）除回迁安置需要外，城市更新单元规划原则上不得在已批法定图则基础上新增居住、商业混合用地（C＋R或R＋C）。

　　二、完善城市更新规划技术规则

　　（四）优化城市更新容积测算规则。已纳入城市更新单元计划但未受理城市更新单元规划审查的项目，按照《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》（深规划资源规〔2019〕1号，以下简称《容积率审查规定》）和《关于规范城市更新实施工作的若干意见》（深建规〔2025〕4号）执行，涉及以下内容的，按照本措施测算规划容积：

　　1．基础容积按照《深圳市城市规划标准与准则》（简称《深标》，下同）密度分区确定的基准容积率取值，地块规模修正系数、周边道路修正系数按照表1确定。周边道路修正系数和地铁站点修正系数同时存在时，商业服务业用地仅取其中最大值修正。

表1：城市更新单元规划基础容积修正系数表

　　2．转移容积不再执行《容积率审查规定》第五条（一）中第1至3项情形可再增加30%计入转移容积的规定。

　　3．城市更新单元规划应按照法定图则及《深标》等要求落实附建式公共设施、交通设施及市政设施，其建筑面积计入奖励容积。不再执行《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）第五（十七）第一款的规定。

　　4．符合《容积率审查规定》第六条（二）情形的，奖励容积按照其建筑面积的1倍计入。

　　（五）合理确定城市更新项目土地移交率。在符合城市更新政策的前提下，合理配置城市更新项目的公共利益用地和公共配套设施。已纳入城市更新单元计划但未受理城市更新单元规划审查的项目土地移交率原则上不超过35%。因落实学校、医院、养老设施等公共利益项目用地，土地移交率确需超过35%的，需开展专项论证。

　　（六）加强商业类建筑高度管控。严格落实《深圳山海城市特色风貌规划设计导则》等城市设计要求，未完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，商业类建筑高度原则上不得超过250米。

　　三、引导城市更新单元计划更新方向优化

　　（七）城市更新单元计划更新方向应严格落实国土空间规划管控要求。符合以下情形且未完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，可对更新方向进行优化，并按照本款编制城市更新单元规划。

　　1．更新方向含有新型产业的城市更新项目，鼓励计划申报主体按照普通工业用地功能编制城市更新单元规划。

　　2．位于战略预留区外、更新方向含有商业的城市更新项目，计划申报主体可申请将商业功能调整为居住等功能。现状为旧商业区的商改商项目除外。

　　按照本款实施的，城市更新单元规划经批准后视为已完成法定图则相应内容的修改或者编制，城市更新单元计划根据经批准的城市更新单元规划予以修正。

　　四、加强城市更新单元规划管理

　　（八）已完成城市更新单元规划审批但尚未签订土地使用权出让合同的城市更新项目，原则上应按照经批准的城市更新单元规划加快实施。符合以下情形的，可对城市更新单元规划进行优化，无需调整城市更新单元计划：

　　1．城市更新单元规划含商业的，在保持规划批准非商业类建筑面积不变的前提下，可申请减少规划商业类建筑面积，不涉及地块功能改变的，可无需申请规划修改，直接在用地批准或用地规划许可阶段同步研究确定；涉及地块功能改变但不涉及单元主导功能改变的，可按照城市更新单元规划非强制性内容修改程序实施。

　　2．城市更新单元规划含新型产业的，鼓励将新型产业用地调整为普通工业用地，按照本措施核算规划容积。城市更新单元规划按照非强制性内容修改程序实施。

　　3．在符合《深标》及相关规范、满足公共服务设施要求、不增加经营性建筑面积的前提下，城市更新单元规划含商业用地且位于战略预留区外的，可将全部或部分商业用地调整为配租型保障性住房用地。现状为旧商业区的商改商项目除外。

　　城市更新单元规划含新型产业用地且位于已建、在建或近期规划建设的轨道站点500米范围内，可将全部或部分新型产业用地调整为配租型保障性住房用地。其中工业区块线内的，按照工业区块线管理办法执行。

　　配租型保障性住房用地规划容积率不超过所处密度分区居住容积率上限。城市更新单元规划按照强制性内容修改程序实施。

　　（九）已完成城市更新单元规划审批但尚未签订土地使用权出让合同的城市更新项目，在区政府组织厘清城市更新单元涉及的经济关系及法律关系并清退实施方后，由市规划和自然资源主管部门派出机构根据需要组织编制规划。区政府依据经批准的规划引入新实施方实施，或转为政府主导实施。

　　五、推进城市更新项目用地“收储供”

　　（十）对于已签订土地使用权出让合同但尚未开工建设、原实施主体无力实施的城市更新项目用地，可由区政府组织厘清城市更新单元涉及的经济关系及法律关系后，由相关部门按照职能分工进行土地收购并纳入土地储备。市规划和自然资源主管部门按照相关规定进行土地供应。

　　六、鼓励存量商办用房用途临时转换

　　（十一）对于存量商办用房，在不改变土地使用权出让合同、不变更土地使用权人、满足建筑安全要求及相关规范的前提下，商业、办公、旅馆等用途可相互临时转换，鼓励商业、办公用途临时转换为教育、医疗、养老、文体、展览等公共服务设施（含社区嵌入式服务设施）、市政和交通设施、配租型保障性住房等用途。

　　七、其他

　　（十二）城市更新项目中已拆除房屋转由政府实施安置的，鼓励各区政府采用多元化方式进行安置。

　　（十三）已批准纳入城市更新单元计划后土地使用权期限届满、可按我市城市更新政策继续推进的城市更新项目，在签订土地使用权出让合同时，实施主体应补交土地使用权期限届满后至签订土地使用权出让合同时超期期间的地价。

　　（十四）本措施实施之前出台的城市更新规划土地管理政策与本措施不一致的，以本措施规定为准。

　　（十五）本措施自印发之日起实施，有效期3年。《关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知》（深规土规〔2018〕4号）同时废止。已按照《关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知》（深规土规〔2018〕4号）完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，可按经批准的城市更新单元规划实施。

　　附件：深圳市城市更新项目商业性办公空间布局引导图