《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》政策解读

　　2025年9月8日，市规划和自然资源局印发了《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（以下简称《若干措施》），自印发之日起实施，有效期三年，现就《若干措施》解读如下：

　　一、《若干措施》出台目的是什么？

　　《若干措施》按照市场化、法治化原则和建立可持续的城市更新模式和政策法规要求，着力解决城市更新“超高、超容、商办超配”问题，高质量开展城市更新，加快构建房地产发展新模式，推动城市内涵式发展。

　　二、《若干措施》的适用对象是什么？

　　《若干措施》适用于按照《深圳经济特区城市更新条例》实施的拆除重建类城市更新项目。

　　三、商业性办公分区管控是如何规定的？

　　《若干措施》综合研判商业性办公空间的重点布局区域，以城镇单元为基本单位，在全市划定战略预留区、适度配置区、严格控制区三类地区，对城市更新项目商业性办公空间实施分区管控。战略预留区内城市更新项目涉及商业性办公的，原则上应予以预留；适度配置区内城市更新项目涉及商业性办公的，可结合产业发展需求和市场供需关系进行适度配置；严格控制区内城市更新项目不得在已批法定图则规划外，新增商业性办公空间。

　　四、城市更新容积测算规则有哪些变化？

　　一是在基础容积方面，取消地块规模修正系数，并规定两边及以上临路的地块周边道路修正系数取值统一调整为0.3。调整商业服务业用地修正系数规则，当周边道路修正系数和地铁站点修正系数同时存在时，商业服务业用地仅取其中最大值修正。

　　二是在转移容积方面，不再执行《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》（深规划资源规〔2019〕1号）第五条（一）中第1至3项情形可再增加30%计入转移容积的规定。

　　三是在奖励容积方面，取消《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）第五（十七）第一款的规定，与此同时，对于符合《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》第六条（二）情形的，奖励容积按照其建筑面积的1倍计入。

　　五、哪些情况可以优化更新计划方向？

　　对于已列计划未完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，可引导城市更新单元计划更新方向优化。更新方向含有新型产业的、位于战略预留区外且更新方向含有商业的（现状为旧商业区的商改商项目除外）的两类城市更新项目，计划申报主体可申请对更新方向进行优化。

　　六、哪些情况可以优化更新单元规划？

　　对于已完成城市更新单元规划审批但尚未签订土地使用权出让合同的城市更新项目，原则上应按照经批准的城市更新单元规划加快实施。

　　对于减少规划商业类建筑面积、将新型产业用地调整为普通工业用地、将部分新型产业用地或商业用地调整为配租型保障性住房用地的，可按照程序优化更新单元规划。上述情况外需要对更新单元规划进行调整的，在区政府理清城市更新单元涉及的经济法律关系并清退实施方后，由市规划和自然资源主管部门派出机构组织编制规划。

　　七、已经签订土地出让合同的城市更新项目，如何实施“收储供”？

　　对于已签订土地使用权出让合同但尚未开工建设、原实施主体无力实施的城市更新项目用地，可由区政府组织厘清城市更新单元涉及的经济关系及法律关系后，由相关部门按照职能分工进行土地收购并纳入土地储备。市规划和自然资源主管部门按照相关规定进行土地供应。

　　八、存量商办用房能否转换用途？

　　在不改变土地使用权出让合同、不变更土地使用权人、满足建筑安全要求及相关规范的前提下，鼓励存量商办用房用途临时转换为教育、医疗、养老、文体、展览等公共服务设施（含社区嵌入式服务设施）、市政和交通设施、配租型保障性住房等用途，以盘活存量商办用房。