从“管理服务”到“共建共治共享”——罗湖物业管理改革40年

　　主持人：尊敬的各位领导、嘉宾上午好，今天由罗湖区住房和建设局局长马晓东将联合多位物业管理领域专业人士带来“从‘管理服务’到‘共建共治共享’——罗湖物业管理改革40年”主题发布。下面有请深圳市罗湖区住房和建设局党组书记、局长马晓东。

　　深圳市罗湖区住房和建设局党组书记、局长马晓东：女士们、先生们，大家上午好！我是罗湖区住房和建设局马晓东，很高兴在这里进行主题为：“从‘管理服务’到‘共建共治共享’——‘罗湖物业管理改革40年” 的双周发布。如何定义“罗湖物业服务模式”？首先，我讲三句话：罗湖是国内物业服务的试验田，罗湖是国内物业服务的策源地，罗湖是国内物业服务的风向标。纵观全国物业管理向物业服务转换的历程，可以说，全国物业服务看深圳，深圳物业服务看罗湖。现在，让我们一起搭乘时光列车，跨越罗湖物业管理的历史经纬，追溯这40年的发展轨迹。时光列车第一站：试验播种，敢为天下先。国内第一个商品房小区在罗湖诞生。1981年，一个占地只有2万多平方米、不足700户的住宅小区——东湖丽苑，进入了人们的视野。东湖丽苑是深圳第一个涉外商品房小区，也是国内第一个商品房小区。作为一次大胆的尝试，东湖丽苑的开发从此载入了中国物业管理发展的史册。

　　主持人：我了解到国内第一个物业服务公司成立于罗湖，我想请马局为我们介绍一下。

　　深圳市罗湖区住房和建设局党组书记、局长马晓东：国内第一个物业服务公司在罗湖成立。1981年3月，由深圳市编制委员会正式批准，中国内地第一家物业服务企业——深圳市物业管理公司成立，同年9月，东湖丽苑管理处开始运作。物业管理作为一种新型的住宅管理模式开始走进了人们的生活，物业管理行业由此播种。国内第一个业主委员会在罗湖组建。1991年3月，国内第一个业主组织——天景花园业主共管委员会成立。开启了“社区居民自治和专业服务相结合”的共管模式。“从无到有”，星火燎原，全国物业管理行业多项“第一”在罗湖播种、诞生。下面我们通过一个短片,一起走进“中华物业第一村”时光列车第二站：改革驱动，直面民生短板。现在我们来到物业管理改革这一站。罗湖率先向改革要动力，以创新求突破，2015年开始持续探索物业管理系列改革。物业管理改革是一块必须啃的“硬骨头”，这项改革事关广大业主根本利益，辐射社会方方面面。哪里有问题，哪里有困难，哪里就是我们改革的主攻方向。一是规范指导，推出“改革工具箱”。罗湖区委区政府专门出台《关于规范物业管理工作的指导意见》，明确推进业委会选举、建立业主监事会、探索业主大会社团登记、“菜单式”物业服务等在内的12项改革重点，这12项举措组成物业管理改革的一整套“改革工具箱”。在改革实施过程中，根据每个小区的实际情况，按方抓药、对症下药，有什么问题就解决什么问题，不搞“一刀切”，例如，实行明码标价的“菜单式”物业服务方式，由物业服务企业向业主提供服务“菜单”，业主自选“服务套餐”，业主享受什么服务，交纳什么标准费用，形成质价相符的市场机制，整体提升物业服务质量。此项改革得到了住建部的认可，并于2016年获得广东省住建厅批复，罗湖被列为物业管理改革试点区。二是兜底保障，“小物管”服务“大民生”。作为深圳最早的建成区，无物业管理处、无安保、无业主委员会的“三无”小区一直是治理难点。罗湖在全市率先推出“无物业管理老旧住宅小区综合整治及规范化管理”系列创新举措，通过建立老旧住宅小区物业服务长效机制，开展考核扶持奖励工作，对进驻老旧住宅小区的物业服务企业每年进行考核评优，按考核等级和面积标准给予资金奖励。2018年8月，区政府决定投入1个亿，用于推进118个无物业管理住宅小区全面综合整治和规范化管理工作，截至2019年12月底全面综合整治基本完成。地处罗湖区莲塘街道，离香港特别行政区仅一步之遥的莲泉花园居民深有体会。我们通过一个短片了解下。“小物管”服务“大民生”，物业服务是“最后一百米”的民生工程，直关千家万户的福祉。罗湖以“运维服务企业”为抓手，大胆探索，不断推进基层治理创新，打造物管改革的“罗湖模式”。此项工作被全国住建部智标委作为绿色物业优秀案例列入《蓝皮书》。118个无物业小区也在抗击疫情中交出万人零感染、零确诊的优异“答卷”。三是坚持共建共治共享，深化基层治理内涵。2016年7月，罗湖区委区政府通过“八项举措”压实物业服务公司主体责任、“三大体系”建设深化延伸基层治理内涵，实现了群众幸福感、获得感、安全感的同步提升，达到了融合共治多方共赢的基层治理新格局。四是探索智慧物管，有效化解矛盾纠纷。罗湖区物业管理矛盾纠纷数量较高，我们将矛盾进行了汇总分类，发现大多数矛盾发生在公共收益的使用、物业合同的履行、费用公示等方面。引起如此多矛盾的主要原因，就在于业主、物业服务企业、政府管理部门之间信息不对称，管理不透明。

　　主持人：“十三五”收尾阶段，我想了解一下贵局研发的全市首个“透明物管”监管平台。

　　深圳市罗湖区住房和建设局党组书记、局长马晓东：我局在“十三五”收尾阶段，经过初步探索和基本设计，研发了全市首个“透明物管”监管平台。实现了物业小区安全隐患和矛盾纠纷及时发现、快速处理，各职能部门协同管理，及时解决困扰居民生活的各类问题。目前全区物业项目已基本完成罗湖“透明物管”智能系统平台的线上注册，并在全区遴选了9个小区作为试点将LED终端屏投入使用。同时，罗湖智能平台还率先在全国探索 “互联网 + 物业公益法律服务”模式。“生活过得好不好，人民群众最有发言权”。我们来看这样一个数据。为破解1994年11月以后建成的小区房屋公用设施专用基金欠缴问题，根据《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》要求，罗湖区于2006年开展了追缴工作，在全市率先使用“行政决定＋申请法院强制执行”的追缴方式，多年来依法追缴金额累计达7.09亿元，为全区既有房屋“养老金池”注入“活水”，罗湖区的试点经验也在全市获得推广。居民小区作为城市治理的基础单元、是宜居社区建设的根本、也是城市基层治理路径探索的细胞核。2020年，罗湖区住房和建设局编制深圳市第一部宜居小区建设领域区级标准——《罗湖区宜居小区建设评价》，推进居民小区治理精细化、法治化和信息化，进一步完善街道、社区和居民小区三级街区共建共治共享的体系建设，到2020年底，罗湖区已完成13个“宜居小区”的创建工作。在推动宜居小区建设的基础上，罗湖83个社区已有78个社区全部通过“星级宜居社区”考评，其中金湖社区等5个社区获评“广东省五星级宜居社区”称号。要想真正实现宜居、乐居、安居，居民小区矛盾纠纷的化解是一方面，居民小区的安全监管手段同样要与时俱进，不断创新。为破解地下有限空间监管困局，我们主动寻求科学技术援助，大胆尝试，引入智能化机器人，建立安全监控智能处置系统。该系统已在试点小区建成并投入使用，至今系统运行良好、稳定，对改善化粪池内部环境、抑制毒害燃爆气体浓度效果明显,实现了安全环保，标本兼治的地下有限空间治理目标。下一步，在充分证明该系统效能的前提下，我们将尽快实现全区地下有限空间智能系统的全覆盖，为全区住宅小区的有限空间治理做好保障，实现智能化监管，确保小区的健康、安全。

　　主持人：今年是中国共产党成立100周年，我想请您介绍一下罗湖物业在党建的创新举措。

　　深圳市罗湖区住房和建设局党组书记、局长马晓东：接下来，我们来到——时光列车第三站：以党建引领，开启新征程。如何使得物业服务企业在党组织的领导下积极参与到基层治理中？如何让社区、小区的组织建设更加完善从而达到和谐宜居？近几年，罗湖区逐步摸索出一条“党建引领、联合研讨、多方参与、共同决定”的方法路径，在基层治理、疫情防控、小区旧改等方面均发挥了重要作用，全区物业管理党建工作日趋成熟，成效明显。主要体现在以下几个方面：一是首创“四位一体”党建新模式。近年来，我区先试先行，形成了黄贝街道怡景花园、桂园街道鸿翔花园小区、东晓街道百仕达花园三期为代表的小区党支部、物业服务企业、业主委员会、居民小组“四位一体”党建新模式。这种联合模式，以小区党支部为中心，将物业服务企业与业委会、业主代表吸纳进组织，实现了在党的领导下，真正将小区的基本问题化解在支部中，拉近了物业服务企业与广大业主的距离。该模式一经提出，先后受到住建部、省委组织部、省住建厅等各级党政机关的高度关注与认可。黄贝街道怡景花园小区，在“四位一体”党建模式的基础上，结合小区实际，探索建立“六方议事”治理结构；东晓街道百仕达三期住宅小区也被省住建厅列为全深圳仅有的两个社区小区党建省级试点之一。该小区因地制宜，由党建引导融合社区居委会、业委会、物业企业三方，同频共振、同向发力，协同做好工作，打造好 “党建+物业”的品牌。另外，我们持续推动“党建进小区”。目前全区已成立小区党支部505个，占全区住宅小区数量的比例约为56.17%。在疫情防控工作中，以2075、2081大院为代表的老旧住宅小区联合党支部协助新引进的物业公司，扎实服务、尽责值守，确保小区未出现一例病患，在“最不放心的地方”交出了“满意的答卷”。在棚改推进工作中，船步街棚改某小区5名党员业主带动 123 户观望业主转变态度成功签约，仅15天签约户数、套数和面积达到“三个 99.7%”，刷新深圳棚改速度。三是培育物业红色教育基地，探索党建融合新路径。今年我们将以建党100周年、物业管理40周年为契机，结合党史学习教育，探索培育一到二个“党建+物业”红色教育基地。同时继续指导10家非公物业服务企业建立党组织，让红色基因扎根到企业中，让党旗在物业服务行业高高飘扬。接下来罗湖将在全市首创“物业开放日”，并将每年三月份定为“物业服务品质提升月”。让业主、居民代表参观物业服务企业内部的运作流程，了解基层物业服务的具体内容，加深对物业工作的理解和包容。我们还将出台全区的物业管理细则，重点把党建元素融入全区业委会建设中。回望物业管理40年历程，罗湖住建人风雨兼程，脚踏实地的踩稳每一步。我们守正创新，以党内法规制度体系“1+4”为根本，制定了《党支部标准化建设清单》，明晰12大方面工作标准24大项量化指标，创立了党建标准化融合行业监管“三大品牌”：这就是“党建标准化+棚改攻坚”“党建标准化+建筑工地监管”“党建标准化+物业管理”，将党的坚强领导融入每一项工作中。今年是中国共产党成立100周年,是“十四五”规划开局之年,也是全面建设社会主义现代化国家新征程起步之年，罗湖物业管理改革也将继续在党建引领下，肩负新的使命和任务，开启新的征程。十分感谢三位发布人的精彩发言。今天我们一起搭乘深圳改革时光列车，回顾了中国物业改革的发展史，分享了罗湖物业管理的改革经验，“看似寻常最奇崛，成如容易却艰辛”，四十年来罗湖人敢闯敢试，改革争先的精神将激励我们抢抓“双区”建设重大历史机遇，迎接新时代的到来。在这里，我向大家报告一个好消息，近日，我局与苏宁银河物业管理有限公司签署了战略合作协议，与宝能吉祥物业服务有限公司的合作也在积极推进。这些国内知名的物业公司为相互促进、合作共赢而来，之所以选择落户罗湖，看中的，正是罗湖物业管理以扎实的物业服务为“本源”，秉承物业城市、“非业主服务”和社区增值服务等新发展理念，为企业的发展创造了良好的发展机遇。未来，我们将以更加智慧化、现代化的物业管理为基础，继续研究制定系列惠企政策，为全国知名企业落地罗湖提供更为优越的营商环境，续写更多罗湖物业管理改革“春天的故事”，为高质量建设“湾区枢纽、万象罗湖”贡献新力量。

　　主持人：感谢马局的精彩分享，下面进入提问环节。

　　提问：为推到物业管理法治化，罗湖做了哪些工作呢？

　　深圳市罗湖区住房和建设局党组书记、局长马晓东：为推动物业管理法治化，罗湖在全国率先探索“互联网+物业公益法律服务”模式，组建物业管理专家讲师团进行普法，建立24小时“不落幕”的物业服务纠纷法律调解平台，通过“互联网+普法”，已成功调解132起物业纠纷，搭建物业管理公益法律网络平台开设线上“微讲堂”，打通依法治理最后一百米。

　　提问：罗湖区是否有创新举措让业主及物管人员更加了解该物业管理条例呢？

　　深圳市罗湖区住房和建设局党组书记、局长马晓东：开设了800多个罗湖业主微课堂，对新的物业管理条例进行宣讲，对物管人员进行专业的培训。让业主和物业服务企业足不出户就可以学习和掌握物业管理条例，实现了疫情防控和学法普法的有机统一。自2019年10月至今，罗湖物业微课堂共举办86场物业管理条例线上培训，培训人次达35.6万。在某小区微课堂群，发生了部分业主对业委会开设业主大会账户的问题存在分歧。微课堂负责人从法律的角度进行了分析和引导，及时化解了业主的困惑。