《关于原特区外村办学校土地房产遗留问题处理的意见》解读

　　一、政策背景

　　1.村办小学的由来与管理权移交

　　1979年建市以后，深圳经济社会发展迅速，教育需求大增，市政府鼓励乡镇村以民间资本兴办学校，形成了政府与原农村多级办学的基本态势。由原农村兴办的学校以小学为主，包括部分中学、中等职业技术学校等。一般由所在地的村集体提供土地，依托政府、村集体、社会捐资等资金进行建设，办学管理、师资管理等均由乡镇管理。截至2003年城市化转地之前，原村办学校共一百多所。

　　2003年10月深圳市颁布《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（深发[2003]15号），决定推进特区外农村城市化，撤销村民委员会与村民小组建制，成立居民委员会，将农村集体土地统一转地变为国有，并对农村集体经济组织实行股份合作制改革，将农村集体资产折股组建股份合作公司。

　　对原村办学校，市政府于2003年12月10日颁布了《市教育局关于加快推进宝安龙岗两区教育城市化的暂行意见》，对村办小学城市化做了如下部署：

　　（1）宝安、龙岗两区原属镇政府承办的学校，统一移交给区政府管理。

　　（2）各村委会投资建设的小学，清产核资后，由区出具证明，承认股份合作公司拥有的产权，经协商达成一致意见后，无偿移交给区政府管理。不愿意无偿移交的，实行清产核资，按净资产折股，原投资者（包括政府）按所持股份参与学校的运作和管理，并按其所持股份份额负担资金投入或享有相应的投资收益权，实行社会办学。

　　经过两年推进，特区外共有96所村办小学实现了管理权移交。经了解，除96所村办小学之外，目前全市约有十多所村办学校也已完成了管理权的移交，如光明新区的成人文化技术学校。

　　2．村办小学面临无法改扩建的难题

　　部分村办小学自身存在改造的需求。村办小学由于建校初期缺乏规划设计，大部分村办小学建筑质量不高、设计不合理、校舍安全隐患多，给学校教学和管理带来许多不便。

　　与此同时，从近年来，随着我市人口持续的增长，公办小学学位供求矛盾十分突出。而村办学校用地潜力较大，只要进行适当的改扩建，可满足一定增量的学位需求。据统计，目前，除大鹏新区之外，原特区外其他五个区（新区）的村办小学平均每班人数为51人，超过45人的标准，但生均用地平均达14平方米，高出全市小学生均用地8—12平方米标准。

　　但由于学校的土地房产产权关系没有理顺，使用权与所有权不统一，阻碍了村办学校正常的改扩建程序。

　　3．市政府启动了村办学校土地房产遗留问题处理

　　2016年8月3日，时任市长许勤主持召开全市基础设施建设部署推进会，其中关于教育发展的工作部署是由市教育局研究利用原特区外村小布局，优化全市基础教育资源配置，统筹推进全市村小改造工作，提出来专门的计划，同时，由市规划国土委负责研究解决村小土地权属问题。

　　2017年，市政府将解决村小历史遗留问题作为2017年“拓展空间保障发展”十大专项行动的重要内容，要求市规划国土委对原特区外96所村办小学土地征转、权属、建筑物收回等问题，提出具体解决方案和处理对策。

　　为此，市规划国土委拟定了《关于特区外村办小学土地房产遗留问题处理的意见》（送审稿）（以下简称“意见”），以解决原特区外96所村办小学及其它已在城市化过程中移交政府运营管理的原村办学校的土地房产遗留问题。

　　二、目标任务

　　1．政策目标

　　我市小学教育面临较大的学位压力，原特区外96所村办小学是我市小学教育的主导力量。原村办小学土地与校舍利用率仍然不高，经过改扩建能极大地缓解原特区外的学位压力。此外，从产权上，2003年原特区外城市化转地过程中，市政府只接收了这些村办小学的管理权与使用权，土地与校舍资源的产权并没有实现完全的转移。基于以上的背景，本意见直接服务于96所村办小学，着力提出解决村办学校土地房产历史遗留问题的基本原则，为各区(新区)具体处理村办学校产权问题提供政策依据。同时，对于其他具有相似情形的原村办学校土地房产遗留问题，也可参照执行，为下一步各类村办学校的改扩建工作扫除障碍。

　　2．政策任务

　　一是解决土地历史遗留问题。明确部分原村办小学的用地上涉及的非农建设用地指标、征地返还地指标、未完善征（转）地手续的用地的处置原则。

　　二是解决房产补偿问题。明确原特区外96所村办小学的部分房产等硬件投入的补偿原则及标准，加快理清原村办小学房产的权属关系。

　　三、主要内容

　　本意见对原特区外村办学校土地房产遗留问题的处理，主要集中在土地与房产问题上。在具体政策设计上，将土地问题聚焦在解决原村办学校上涉及的非农建设用地指标、征地返还地问题、未完善征（转）地手续的处置问题，房产问题聚焦在确定补偿原则。

　　1．适用范围

　　本意见适用于原特区外纳入政府运营管理的原96所村办小学土地房产遗留问题的处理。其他经教育主管部门认定已移交政府运营管理的原村办学校，其土地房产遗留问题的处理，可参照本意见执行。

　　2．土地遗留问题处理的原则与意见

　　部分原村办学校除了需要完善征转地手续之外，还涉及原农村的非农建设用地指标与征地返还地。

　　（1）非农建设用地指标、征地返还用地的处置原则

　　原特区外96所村办小学中，龙岗有11所学校用地上涉及非农建设用地指标，宝安有1所学校的用地涉及征地返还用地。本意见建议将这两类指标从村小用地上予以调出。涉及的非农建设用地指标均为公共设施用地指标，非农建设用地指标划定在原村办学校用地范围的予以调出，调出后用地指标类型为工商用地，该指标须在继受单位未完善征(转)地手续的已建成区安排。对于征地返还用地予以等价值置换。

　　（2）未完善征(转)地手续土地的处置原则

　　原特区外96所村办小学用地中，约82%的土地都是未完善征（转）地手续的用地，需参照《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）》（深府[2015]81号）予以货币补偿。同时，参照《土地整备利益统筹试点项目管理费用办法（试行）》（深规土[2015]721号）第九条约定，“整村统筹整备项目通过留用土地方式实施土地整备的，留用土地规模按照以下方式核算：……（三）未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地按照不超过20%的比例确定留用土地。”明确对于未完善征（转）地补偿手续的用地可以予以不超过20%的比例确定留用土地。考虑到目前我市给股份合作公司留用地指标已经很难落地，本意见规定将新划定给股份合作公司的留用土地指标、调出的非农用指标落实到股份公司的合法外建成区之上。对于留用土地，参照《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）》（深府[2015]81号）第八条第二款的约定：“在经济关系未理顺的已建成区域进行异地安置的，土地安置的规模在本试行规定第五条所确定安置规模的基础上，增加50%的奖励面积，并与城市更新统筹处理。”因此，本意见明确留用土地在未完善征转手续的已建成区上落地可以再奖励50%的留用土地，即留用土地指标不超过30%。

　　3．房产遗留问题处理的原则与意见

　　原特区外96所村办小学的兴建，大多是政府与村集体共同出资而成。在2003年进行村办小学城市化移交之时，由政府主导进行了清产核资，区分了政府投资与村集体投资，也包含了社会捐资。建议对所有由村集体投资建设的房产进行评估，以重置成新价给予股份合作公司经济补偿。

　　对于部分房产已经改变了原貌，不能按现状进行评估的，可以清产核资台帐为依据对这部分房产付本计息予以补偿。

　　4．严格限制村办学校用地纳入城市更新、土地整备利益统筹项目

　　鉴于我市城市更新项目、土地整备利益统筹项目推进的周期较长，不利于我市在较短时期内对村小进行改扩建，且目前我市村办小学已经完全由政府管理运营，不应再纳入城市更新或土地整备利益统筹项目。

　　四、注意事项

　　本意见对原村办学校的土地房产遗留问题提出了原则性的处理意见，建议由各区政府根据实际工作情况，制订详细的工作细则，明确各部门职责，细化工作流程。

　　五、关键词

　　1、96所村办小学

　　指在原特区外城市化转地过程中由原村集体自愿移交给政府管理的原村办小学。目前共有96所，名单以在文件中附列的为准。

　　2、村小用地

　　指在原特区外城市化转地过程中移交给政府管理的96所原村办小学实际占有与使用的土地。根据2003年《市教育局关于加快推进宝安龙岗两区教育城市化的暂行意见》，这些小学用地已经进行了清理核对，并建立了台帐。

　　3、村办小学房产

　　指在城市化转地过程中原村集体自愿移交给政府管理的村办小学校舍房产。这些房产的投资共有三种来源，一是政府投资，二是村集体投资，三是社会捐资。本意见拟解决的是原办小学建设过程中由原村集体投资的房产的补偿问题。这部分资产在村小移交过程中也已经进行了清产核资，并建立了台帐。

　　4、重置成新价

　　是指在一定时间、一守地域范围内的被拆除（迁）建构筑物的重置成新平均价。具体标准由县区以上政府专业机构确定。