关于《市规划国土委关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知》的政策解读

　　根据市政府关于进一步规范我市城市更新工作管理的要求，为深入推进强区放权改革，提高规划管理依法行政水平，强化城市更新单元规划审批管理，严格城市更新单元规划容积率管控，我委起草了《关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知》（征求意见稿，以下简称《通知》）。

　　一、起草背景及必要性

　　2016年10月，城市更新改革以后，各区承接了大部分城市更新业务的审批。近期，按照市政府要求，我委对强区放权后城市更新单元规划审批情况进行了梳理。总体来看，各区已基本顺利承接相关业务，但也发现，各区在规划审查过程中存在部分与全市层面政策与标准不尽相符的情况。为强化全市层面的统筹协调，确保全市城市更新政策和标准的统一，我委印发规范性文件《市规划国土委关于加强城市更新单元规划审批管理工作的通知》（深规土规〔2018〕号）。

　　二、《通知》主要内容说明

　　本通知分为四个部分，一是对全市城市更新单元规划审批管理工作的要求。二是对特定的两类更新项目的审批程序和地价标准的规定。三是对市城市规划委员会建筑与艺术环境委员会（以下简称“建环委”）审议城市更新单元规划内容的补充说明。四是本《通知》适用时点的规定。重点解读如下：

　　（一）两类城市更新项目选择依据

　　1、重点城市更新单元

　　重点城市更新单元由2016年出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》提出，不同于一般城市更新项目，重点城市更新单元是由政府主导，以完善城市功能结构，优先落实城市公共配套设施和基础设施为主要目的，着重成片连片开发。因此，重点城市更新单元可作为特殊情形予以考虑。

　　2、紧邻深南大道且拆除用地面积为8万平方米以上的城市更新项目

　　按我市相关规定，深南大道沿线等城市重要区位须加强城市设计研究，进行方案设计招标。鉴于深南大道是重要的景观大道，代表城市形象，沿线建筑应彰显深圳“设计之都”的特色。因此，相对一般更新项目，紧临深南大道的城市更新项目对城市景观影响力更大，可予以特别考虑。此外，8万平方米是目前我市城市更新项目平均用地面积，考虑到项目带动作用须具备一定规模，因此，用地面积按8万平方米确定。

　　（二）审批程序

　　上述两类城市更新项目应按特定程序审批，即由区政府（新区管委会）组织编制城市更新单元规划，并经充分论证、审查同意后，按程序公示并报建环委审议，最后报市政府审批。

　　（三）配套地价标准

　　对于在市层面城市更新容积率审查技术规则基础上额外增加的建筑面积部分，按评估地价标准计收地价。