关于《深圳市规划和国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》政策解读

　　2018年7月31日市政府发布了《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（深府办规〔2018〕9号），规定了“暂停法人单位购买住房”、“新建商务公寓只租不售”、“新购住宅三年后方可上市交易、新购商务公寓五年后方可上交易”、“差别化住房信贷”等政策措施。为做好政策的衔接，指导相关各方在具体工作中落实上述规定，避免新政对在建项目、进行中的交易活动产生影响，我委按“新政不溯及既往”、“尊重契约精神”等原则制定了《深圳市规划和国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》（以下简称《通知》）

　　一、《通知》的主要内容

　　一是根据不同供地方式，明确城市更新、土地整备、征地返还地等新供应用地上新建“只租不售”的商务公寓的起算节点。

　　二是明确新购商务公寓5年后、新购住宅3年后方可上市交易的受限范围边界。

　　三是明确暂停企事业单位、社会组织等非自然人购买住房的交易活动节点。

　　二、政策解读

　　（一）关于新供应用地上新建“只租不售”的商务公寓的起算节点，考虑到各类用地公用方式及项目运作等差异，分别明确城市更新项目为2018年7月31日（含7月31日）前更新单元规划已经批准（含规划修改或者调整情形）或正在公示的；土地整备利益统筹项目为2018年7月31日（含7月31日）前实施方案已完成审批的；征地返还地项目为2018年7月31日（含7月31日）前已取得市、区政府用地批复的征地返还地的。即2018年7月31日（含7月31日）完成上述进度的项目中建设的商务公寓不收新政限制，建成后仍可用于销售。

　　（二）关于新购商务公寓5年后、新购住宅3年后方可上市交易的受限范围边界。原则以网签录入时间为基准，2018年7月31日（含7月31日）之前，一手房预售完成预售合同录入的、一手房现售及二手房买卖完成合同的不在限制转让之列。考虑到部分进行中的交易可能已经完成线下部分的交易流程，因客观原因未能在2018年7月31日办理网签录入或预录入，为维护上述交易双方对原政策的信赖，《通知》进一步明确，此类交易能提供相关交易的购房定金或房款的转账凭证的，也视为在2018年7月31日（含7月31日）之前完成了录入或预录入，从而相关标的房屋不受新政“限售”规定的影响。综上，受新政“限售”影响的房屋亦可从反向概括为，新政发布后才启动交易的或者新政发布前已启动交易但不能提供指定交易凭证的。

　　（三）关于暂停企事业单位、社会组织等非自然人购买住房的交易活动节点。与上述限售节点类似，以网签录入时间为基准，2018年7月31日（含7月31日）之前，一手房预售完成预售合同录入的、一手房现售及二手房买卖完成合同的可以继续完成交易，将住房登记到非自然组织名下。同时，考虑到部分进行中的交易可能已经完成线下部分的交易流程，因客观原因未能在2018年7月31日办理网签录入或预录入，按不溯及既往原则，《通知》进一步明确，此类交易能提供相关交易的购房定金或房款的转账凭证的，也视为在2018年7月31日（含7月31日）之前完成了录入或预录入，从而相关标的房屋不受新政“暂定非自然人组织购房”规定的影响，可以继续完成交易，将住房登记到非自然组织名下。综上，受新政影响的交易亦可从反向概括为，新政发布后才启动交易的或者新政发布前已启动交易但不能提供指定交易凭证的。

　　此外，《通知》对“回迁房”适用新政情形的进一步明确。鉴于新建商务公寓“只租不售”，为只能登记在开发单位名下，权属清晰起见，不再适宜用作“回迁房”，故《通知》明确只租不售的商务公寓不得用于房屋搬迁补偿；另鉴于回迁安置房并非新购购买住房，故《通知》明确搬迁权利人取得搬迁安置住房后，其首次转让无三年限售期。