《深圳市业主共有资金监督管理办法》政策解读

　　一、立法背景

　　新修订的《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）于2020年3月1日实施。《条例》新增了业主共有资金的概念与相关规定，规范业主共有资金的权属，明确业主共有资金的使用与管理原则。《条例》第七十条规定，“业主共有资金监督管理办法由市住房和建设部门另行制定”。据此，深圳市住房和建设局制定了《深圳市业主共有资金监督管理办法》（以下简称《办法》），在《条例》基础上进一步完善业主共有资金的监管内容，对《条例》没有具体规定的内容进行补充和细化。

　　二、主要内容

　　（一）业主共有资金的内容和范围。

　　《办法》第三条明确，业主共有资金是指根据《条例》第七十条的规定,属于物业管理区域内全体业主共有的资金，包括：共有物业收益、物业专项维修资金、物业管理费、业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用以及其他合法收入。

　　（二）各方主体职责。

　　《办法》第四、五、六条明确了物业管理各方主体在业主共有资金监管方面的职责。具体如下：

　　第一，政府部门负责制定规则、建立信息平台。《办法》第四条明确了各级政府部门在业主共有资金监管方面的职责：市住建部门负责制订业主共有资金监督管理规则，建立本市的物业管理信息平台，指导区住建部门对业主共有资金信息的公开进行监督管理；区住建部门负责监督辖区内物业管理区域业主共有资金账户的信息公开，依据《条例》开展行政执法工作；街道办事处负责指导业主大会实施本办法，对本辖区内物业管理区域业主共有资金日常使用与管理进行指导，依《条例》规定对业主共有资金的收支情况组织审计。

　　第二，账户开户单位负责业主共有资金管理。《办法》第五条规定，业主共有资金账户开户单位（业主大会或者物业服务企业）负责共有资金账户管理，依法公开账户财务数据信息，委托数据共享银行监管大额资金转账。

　　第三，银行负责共享账户信息并监管大额资金支出。《办法》第五条规定，数据共享银行依据《条例》和本办法规定，按照与账户开户单位签订的协议约定，将业主共有资金账户数据传送到物业管理信息平台公开，并履行对大额资金转账的监管义务。

　　第四，业主负责业主共有资金使用和管理的监督。《办法》第六条规定，业主、业主委员会、监事会或监事负责监督业主共有资金的使用与管理。

　　（三）业主共有资金账户信息公开。

　　本《办法》在《条例》规定对业主共有资金使用事后监管的基础上，创立了大额资金支出事前监管制度，确保业主共有资金安全，保障广大业主的权益。

　　第一，账户信息实时和定期公开确保业主知情权（事后监管）。依据《条例》第七十二条、第七十三条规定，《办法》第十六条、第十七条明确了业主共有资金使用管理事后监管的方式，要求账户开户单位应当在物业管理信息平台上通过以下两种方式公开账户信息：

　　一是实时公开业主共有资金账户的基本信息及交易明细。基本信息包括账户账号、账户名称、开户银行等；交易明细即指银行流水余额。

　　二是按季度公示业主共有资金账目信息。账目信息包括：业主共有资金缴存和结余情况，收支项目明细、具体金额和费用分摊情况，业主拖欠物业管理费、物业专项维修资金和其他分摊费用的情况，业主共有资金存入、使用和管理的其他有关情况。

　　第二，大额资金支出事前公示有效防止资金滥用（事前监管）。《办法》第二十二条明确，十万元以上的业主共有资金属于大额资金。对于大额业主共有资金的监管，本《办法》采取事前监督的方式防止业主共有资金被滥用。《办法》第十八条规定，对于大额业主共有资金的支出，账户开户单位应当提前十日公示资金支出需求，数据共享银行在收到资金支出需求后，应当核实相关公示编号，并对符合监管协议约定的资金支出进行转账操作。业主、监事会或监事对大额资金的支出有异议的，应当在公示期内书面提出异议，账户开户单位应当书面答复异议并进行相关资金转账操作。而且，考虑到各小区情况不同，《办法》第十八条还规定，业主大会可以决定对十万元以下的业主共有资金支出参照大额资金支出方式委托数据共享银行进行监管，具体金额标准由业主大会决定。

　　三、其他说明

　　（一）关于业主共有资金账户类型及开户要求。

　　《条例》第七十二条规定，“业主大会可以在数据共享银行开设业主共有资金基本账户，也可以继续使用物业服务企业在数据共享银行开设的业主共有资金共管账户”。《办法》第七条进一步明确，业主共有资金账户包括业主共有资金基本账户和业主共有资金共管账户两种类型，但在一个物业管理区域，只能开设其中一种业主共有资金账户，并且对基本账户和共管账户作了详细解释，即“业主共有资金基本账户是指业主大会在取得社会统一信用代码证后，在数据共享银行开设的账户；业主共有资金共管账户是指前期物业服务企业在数据共享银行开设的，或者业主大会委托选聘的物业服务企业在数据共享银行开设的账户。”

　　（二）关于物业专项维修资金。

　　根据《条例》第七十条，业主共有资金包括物业专项维修资金。市政府于2010年9月10日发布施行了《深圳市物业专项维修资金管理规定》（以下简称《管理规定》），目前，市住建和建设局正在根据《条例》对《管理规定》进行修订，新修订的《管理规定》拟于近期发布。因《管理规定》是全市范围内物业专项维修资金管理与使用的制度依据，故本《办法》未对物业专项维修资金做更多详细规定，仅在第十条规定了日常收取的专项维修资金移交物业专项维修资金管理机构管理或业主大会决定自行管理这两种情形下的缴存方式，并明确其管理和使用按照《深圳市物业专项维修资金管理规定》执行；同时，《办法》第十二条明确，“管理规约或者共有物业和业主共有资金使用与管理办法中可以规定利用共有物业收益补充物业专项维修资金和其他依法使用共有物业收益的情形”。