《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》政策解读

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号）文件精神，加大保障性租赁住房筹集力度，结合我市非居住房屋改建保障性租赁住房（以下简称非居改保）工作实践情况，市住房建设局联合市规划和自然资源局对《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》（深建规〔2022〕8 号）进行修订、优化，形成《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》（以下简称《通知》），现就相关重点问题解读如下：

　　一、为什么要对《通知》进行修订？

　　《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》（深建规〔2022〕8号）自2022年12月9日起施行，有效期3年，即将到期。政策在试行过程中，市住房建设局会同市规划和自然资源局统筹协调相关职能部门、各区政府，积极推进非居改保工作，取得一定成效，但同时也面临联审认定程序长、改建实施难度大等问题，亟需结合改建实践情况，对原政策相关内容予以优化完善，以更大力度、更实举措，进一步推进保障性租赁住房建设筹集工作。

　　二、《通知》主要修订哪些内容？

　　本次修订在总结近年来我市非居改保实践经验基础上，针对改建工作面临的难点堵点，重点对项目改建条件、改建要求以及项目认定程序等进行改进和补充，并强化了对改建项目的安全监管。《通知》延续了原有的结构编排，包括适用范围、基本原则、改建条件、改建要求、改建程序、监督管理、续期与退出、保障措施和其他事项9个部分。

　　三、针对改建项目的条件作了哪些优化？

　　（一）除原政策规定的取得不动产权证的非居住房屋外，具有证明权属清晰的相关主管部门文件或者生效法律文书、已通过竣工验收且不存在违法建设的非居住房屋，也可以按规定申请改建为保障性租赁住房。改建单位需提供证明权属清晰的相关主管部门文件或者生效法律文书、房屋建筑工程竣工验收合格文件等规定的材料。

　　（二）与《中华人民共和国民法典》充分做好衔接，对房屋改建涉及其他共有人或者业主利益的，要求依法征得《中华人民共和国民法典》规定数量的共有人或者业主同意改建。

　　四、《通知》对项目改建安全监管有哪些措施？

　　为保障改建项目安全，对改建项目严格实行施工报建管理。《通知》重点从以下四个方面进行强化：

　　一是改建项目须按规定开展土壤污染状况初步调查、提供调查报告，以防范毒地块实施改建；对必须开展房屋安全鉴定的项目，要求委托符合规定的鉴定机构进行房屋安全鉴定并根据鉴定结论进行设计。

　　二是企业在申请施工许可时，必须将鉴定报告、设计图纸等材料上传市建设工程勘察设计管理系统，区住房建设部门应当将改建项目纳入设计文件的抽查对象。

　　三是对实施竣工消防验收备案的改建项目，区住房建设部门在设计阶段提前介入、提供技术指导和服务，确保改建项目满足消防技术规范。

　　四是在施工过程中，质量安全监督机构应当加强对改建项目按图施工的监督。

　　五、《通知》对项目改建提出了哪些新要求？

　　（一）改建消防标准适用要求。《深圳经济特区消防条例》第32条规定，符合原建造、改造时消防技术要求的既有建筑改造利用，适用最新国家工程建设消防技术标准确有困难的，可以调整适用最新国家工程建设消防技术标准，但是不得低于原建造、改造时适用的国家工程建设消防技术标准。据此，《通知》与该条例规定进行衔接，明确规定，改建项目新旧消防技术标准的适用，执行《深圳经济特区消防条例》的前述规定。

　　（二）室内空间使用要求。办公、产业研发用房、厂房、物流用房等非居住房屋的层高远高于住宅、宿舍等居住房屋，为提高改建后的宜居性，改建单位在保障安全、满足日常生活起居活动要求的基础上，可以通过钢结构搭建、整体家居定制等装修装饰方式增加室内使用空间，但禁止违规加层或者加建。

　　（三）使用新技术改建要求。鼓励落实民用建筑新型基础设施设计要求、按照国家及本市装配式装修标准或者规范进行室内装配式装修；鼓励有条件的改建项目推广应用全屋智能；鼓励改建项目实施节能与绿色改建，协同推进城市第六立面提升改造，推动屋顶、露台等立体空间复合利用。

　　六、改建项目的认定程序有哪些调整？

　　（一）改建项目设计、鉴定要求调整至认定后。项目申请认定时，申请人提供含拟改建房屋现状及规模说明、设计方案、改建后房源量等内容的改建方案；待取得项目认定书后，再按规定委托鉴定机构进行房屋安全鉴定、委托设计单位进行施工图设计，在施工报建过程中提供鉴定报告、设计图纸等。

　　（二）项目认定权限下放至区政府。企业按规定提出改建申请后，由区政府组织相关单位进行联审，联审通过后，区政府即可出具项目认定书。