《深圳市填海项目海域使用权转换国有建设用地使用权管理规定》政策解读

　　为规范深圳市填海项目海域使用权转换为国有建设用地使用权的管理，完善转换机制，明确登记程序，根据《中华人民共和国海域使用管理法》（下称《海域法》）《中华人民共和国土地管理法》《深圳经济特区海域使用管理条例》（下称《海域条例》），结合不动产登记相关法律法规，市规划和自然资源局、市海洋发展局制定了《深圳市填海项目海域使用权转换国有建设用地使用权管理规定》（下称《规定》）。

　　一、《规定》制定的背景是什么？

　　《海域法》第三十二条规定：填海造地竣工后形成的土地，属于国家所有。海域使用权人应当自填海项目竣工之日起三个月内，凭海域使用权证书，向县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，换发国有土地使用权证书，确认土地使用权。

　　《海域条例》第四十条第一款规定：依法取得海域使用权的围填海项目，项目竣工验收后，海域使用权人可以凭海域使用权属证书、海域使用权出让合同、项目竣工海域使用验收合格文件等材料，向不动产登记机构申请办理国有建设用地使用权登记，按照批准围填海时确定的使用功能换发国有建设用地使用权属证书。土地进行开发建设前，土地使用权人应当按照国有土地管理相关规定缴纳地价并签订国有建设用地使用权出让合同。

　　为加强海陆统筹，将《海域条例》相关要求落到实处，特制定本《规定》，对海域使用权和国有建设用地使用权转换做进一步衔接，明确填海形成土地后办理国有建设用地使用权登记的具体实施规则。

　　二、《规定》的适用范围是什么？

　　《海域条例》明确其适用范围为深圳经济特区范围内排他性使用海域及其监督管理。本《规定》作为《海域条例》的配套政策，延续其规定，明确适用范围为深圳市行政区域内，经依法批准取得海域使用权的填海项目竣工形成土地后，海域使用权转换为国有建设用地使用权的情形。深汕特别合作区参照本规定执行。

　　三、如何办理填海项目竣工验收？

　　关于竣工验收的具体要求和流程，国家和广东省分别制定了《填海项目竣工海域使用验收管理办法》（国海规范〔2016〕3号）以及《广东省自然资源厅省管填海项目竣工海域使用验收流程的通知》（粤自然资规字〔2024〕3号），明确了填海项目竣工验收的主体、流程、申请材料以及要求等。《规定》不再对竣工验收具体内容进行重复规定，而要求海域使用权人应当自填海项目完工之日起三十日内，向竣工验收组织单位提出竣工验收申请，并按照相关规定开展竣工验收工作。

　　四、如何确认土地登记要素？

　　为加强海域管理、土地管理、不动产登记的有序衔接，《规定》明确，在填海项目竣工验收后，由派出机构或前海管理局在三十日内确认国有建设用地使用权登记要素，并以书面形式将以下内容告知市不动产登记机构及海域使用权人，为不动产登记提供登记依据：国有建设用地使用权人、宗地代码、宗地面积、宗地坐落、界址坐标、权利性质、取得价格、使用期限、用途、宗地图等登记必要信息以及国有建设用地使用权在签订国有建设用地使用权出让合同后可按照规定进行转让、出租、抵押等限制条件。其中，国有建设用地的使用权人为原海域使用权人；权利性质为出让；取得价格为已缴纳的海域使用金金额；使用期限为海域使用权的剩余年期，自填海项目竣工验收之日起至原海域使用权到期之日止。对于土地用途可以与批准填海的使用功能对应的，则按照批准填海的使用功能相对应的用地功能确定。对于用地与用海功能分类不对应的，在签订国有建设用地使用权出让合同前，用途暂定为空闲地。

　　五、如何办理填海项目海域使用权注销、变更登记？

　　为避免出现因先办理国有建设用地使用权首次登记再办理海域使用权注销登记出现的“双证”共存现象，《规定》明确填海项目整体竣工验收或者分期竣工验收后，海域使用人应当依据不动产登记相关规定，向原海域使用权登记机构申请办理海域使用权注销或者变更登记，按照国家相关规定提交注销、变更材料。

　　六、海域使用权人如何办理国有建设用地使用权首次登记？

　　《规定》严格落实《海域条例》第四十条规定，明确海域使用权人凭不动产登记申请书、身份证明、海域使用权出让合同等用海文件、项目竣工海域使用验收合格文件、海域使用权证书注销或变更凭证等向市不动产登记机构申请办理国有建设用地使用权首次登记。市不动产登记机构依据上述申请材料办理国有建设用地使用权首次登记。

　　七、填海形成土地的处置路径是什么？

　　填海形成的土地，在完成国有建设用地使用权首次登记后，纳入国有土地管理，按照以下方式进行分类处置：

　　按照填海规划功能使用的土地，依据《海域条例》第四十条要求，国有建设用地使用权人进行开发建设前，应当按照国有土地管理相关规定，与派出机构或者前海管理局签订国有建设用地使用权出让合同。国有建设用地使用权人签订用地合同后，可以依法申请办理不动产权变更登记。

　　规划功能与填海用途不一致的土地，应当进行土地收储，注销原国有建设用地使用权，相应的填海造地成本由辖区土地整备部门或前海管理局补偿。

　　八、历史项目如何处理？

　　第十一条对于《规定》实施前已签订国有建设用地使用权出让合同或核发国有建设用地划拨决定书，但尚未注销或变更海域使用权的填海项目，设置了处理路径。针对该类历史项目，明确由派出机构或前海管理局通知海域使用权人六个月内办理海域使用权注销或变更登记。除国家审批的填海项目外，若海域使用权人拒不办理的，派出机构或者前海管理局应当函告登记机关协助办理海域使用权相关登记。