《深圳市集体企业财产租赁操作指引（试行）》的政策解读

　　为切实加强全市集体企业资金、资产、资源等要素交易的监督管理，规范和保证要素交易活动公开公平公正，保障集体资产保值增值。根据《深圳经济特区股份合作公司条例》等有关法律法规及我市公共资源交易管理相关政策，结合实际，制定《深圳市集体企业财产租赁操作指引（试行）》（以下简称《操作指引》），相关情况解读如下：

　　一、制定背景

　　（一）落实市委、市政府“壮大集体经济服务城市发展”战略部署的需要。作为深圳集体经济的主力军，股份合作公司对促进深圳城市一体化建设和经济社会发展作出了重要贡献。但也存在企业治理体系不够完善、监管机制不够健全等问题。对此，市委、市政府高度重视，就我市集体资产监管和集体经济发展相继制定出台了系列监管立法和制度；各区自2016年起也陆续出台了相应规章制度及措施，但在适用范围、执行标准、操作程序等方面存在差异。需要在全市层面加以统筹，进一步规范全市集体企业财产租赁交易活动，为实现集体资产科学监管、助力集体经济改革发展提供有力的制度保障。

　　（二）落实深圳市公共资源交易改革工作及相关管理制度的需要。根据市公共资源交易改革相关工作安排，市集体办负责制定本行业领域公共资源交易的规则、制度、流程和技术标准。《操作指引》的制订是市集体办落实上级要求、切实履行职责的重要举措，有利于填补市级层面关于集体企业财产租赁交易监管相关规定的空白，进一步完善全市公共资源交易管理制度体系。

　　（三）落实《深圳经济特区股份合作公司条例》相关规定的需要。2019年修正的《深圳经济特区股份合作公司条例》第五条规定“市人民政府股份合作公司监督管理部门履行下列职责：（四）制定和完善公司资产登记、资产交易、财务会计和证照等监督管理制度和措施”。《操作指引》对我市集体企业的财产租赁交易加以规范，有利于实现多层次、全流程、全覆盖的统一监督管理，保障集体资产的保值增值。

　　二、主要内容

　　该指引共28条，主要内容包括：

　　1.定义和范围。本指引所称的财产，是指集体企业所有、占有、管理或者实际控制的房屋（包括厂房及配套宿舍、办公楼宇、酒店、公寓、住宅、商铺等）、停车场、构筑物、设施设备、广告位以及可以通过租赁获得收益的其他财产。 本指引所称的财产租赁，是指集体企业将财产的部分或者全部交付给法人、自然人或者非法人组织（以下统称“承租人”）使用、收益，承租人支付租金的行为。

　　2.公开招租标准。单宗集体资产或者一次性集体资产招租商业金融信息、住宅类用途的资产租赁面积在3000平方米以上的；单宗集体资产或者一次性集体资产招租工业交通仓储、其他类用途的资产租赁面积在5000平方米以上的；单宗集体资产或者一次性集体资产招租月租金底价在50万元以上的，必须通过公共资源平台进行公开交易。具体标准由区主管理部门制定，区政府批准。

　　3.招租方案规范。集体企业通过公共资源交易平台出租财产，应当编制招租方案。招租方案应当符合市场公平竞争、运营能力适配、产业适配等要求，同时指引规范了招租方案的主要内容。

　　4.交易方式。集体资产租赁的主要交易方式有公开招标、竞价、竞争性谈判、单一来源谈判等，以及法律法规规章规定的其他方式。

　　5.重新招租。集体企业重新招租仍未征集到意向承租人的，可以通过公共资源交易平台再次重新招租，也可以自行组织招租。集体企业自行组织招租时，若对前二次招租设定的条件有调整的，应当向街道监管机构作出书面说明。

　　6.续租条件。承租人连续租赁超过5年且承租期间不存在任何违约情形的，或者承租期间不存在任何违约情形且符合本指引第六条、第十六条情形之一的，集体企业可以与承租人协商续租，并向街道监管机构备案后签订租赁合同。集体企业与承租人签订续租合同必须满足以下条件：（1）不得超出原租赁合同约定的出租面积；（2）不得约定免租期，且续租期限不得超过原出租期限；（3）续租价格应当按照本指引第七条规定的方式确定。集体企业的房屋（其他资产除外）租赁期满后，通过公共资源交易平台，或者自行组织房屋出租活动的，原房屋承租人依法享有以同等条件优先承租的权利。