《绿色物业管理导则》政策解读

　　《绿色物业管理导则》已于2018年10月10日发布，于2018年11月1日实施，现就编制背景、主要内容解读如下：

　　一、为什么编制绿色物业管理导则

　　编制《绿色物业管理导则》的必要性主要有以下几点：

　　首先，物业服务企业需要通过开展绿色物业管理为其带来新的发展契机。当前，中国社会正处于快速的城镇化阶段，伴随着城镇人口的增加，必然带来能耗增加、环境污染、资源短缺等诸多问题，广大业主和居民对节能环保的需求随之越来越高。对此，以服务业主、实施建筑物管理为基础工作的物业服务企业，在城镇化进程和绿色经济发展中将会大有作为。虽然当前物业管理行业面临着重重困难，企业的生存压力越来越大。但是，物业管理作为传统优势行业，一定能顺应时代发展的要求，突破传统思维的定势，以“绿色低碳”、作为新时期物业管理改革创新的旗帜，为支持社会建设和经济发展，为构建和谐家园、营建幸福民生做出更加积极的贡献！

　　其次，开展生态文明建设要求持续推进绿色绿色物业管理。习近平总书记十九大报告“加快生态文明体制改革，建设美丽中国”的章节中指出“推进资源全面节约和循环利用，实施国家节水行动，降低能耗、物耗，实现生产系统和生活系统循环链接。倡导简约适度、绿色低碳的生活方式，反对奢侈浪费和不合理消费，开展创建节约型机关、绿色家庭、绿色学校、绿色社区和绿色出行等行动。”为贯彻落实习近平总书记的重要讲话精神，深圳市政府高度重视，积极开展生态文明建设，将绿色物业管理的推进情况作为重要指标纳入了全市生态文明建设考核体系，并在《深圳市建设事业发展“十三五”规划》明确指出市物业管理主管部门要加大力度，持续推进绿色物业管理，致力构建节能低碳生活社区。

　　然后，在市物业管理主管部门的支持下，物业服务企业已争相开展绿色物业管理活动。在深圳市领导的关心和鼓励下，深圳市物业管理主管部门在全市累计选取340多个物业项目、100多家物业服务企业探索开展以节能、节水、垃圾分类减量、环境美化绿化、污染防治等为主要内容的绿色物业管理试点，成效明显。

　　最后，深圳市物业管理主管部门亟需一部可以指导物业服务企业开展绿色物业管理活动的标准化指导性技术文件。虽然，随着绿色物业管理试点活动的不断深入，深圳市物业管理主管部门分别于2011年和2013年制定出台了《深圳市绿色物业管理导则（试行）》、《深圳市绿色物业管理项目评价细则（试行）》等一系列绿色物业管理的相关政策法规和技术规范，指导物业服务企业开展绿色物业管理活动。但是，目前这些文件已经失去法律效力，为了继续指导深圳物业服务企业开展绿色物业管理活动，深圳市物业管理主管部门亟需制定出台《绿色物业管理导则》这一标准化指导性技术文件。

　　二、本导则的总体结构和部分内容说明

　　绿色物业管理是指业主和物业服务企业在保证物业管理和服务质量等基本要求的前提下，通过科学管理、技术改造和行为引导，有效降低各类物业运行能耗，最大限度地节约资源和保护环境，致力构建节能低碳生活社区的物业管理活动。以下从管理、技术和行为引导三个方面来具体说明《绿色物业管理导则》的结构和内容：

　　（一）绿色物业管理制度要点

　　实施绿色物业管理的制度建设主要包括组织管理、规划管理、实施管理、评价管理和培训宣传管理五个方面。具体内容如下：

　　第一，组织管理。物业服务企业应根据项目用能及环境现状制定相应的管理制度（如绿色采购制度、节能节水管理制度等）和目标，并且指定绿色物业管理的专责管理人员和监督人员。

　　第二，规划管理。物业服务企业应将绿色物业管理覆盖到物业全寿命周期，并根据不同类型、不同寿命的物业项目的特点，编制项目全年绿色物业管理工作方案，明确物业项目节能和环保的重点对象、采取的措施和目标（如量化目标、财务目标、时间目标、外部目标）。

　　第三，实施管理。物业服务企业应依照项目的绿色物业管理工作方案，针对其不同时期的用能情况和环境特点，实行全面控制。即在项目的前期介入、接管验收、装修入伙、日常管理等全过程中实施控制，最大限度覆盖所有因素。

　　第四，评价管理。物业服务企业应每年至少一次委托第三方机构组织专家，对项目的绿色物业管理效果及采用的模式、方法、设备、技术等进行综合评价，依据评价结果提出改进方法和措施。

　　第五，培训宣传管理。物业服务企业应制定项目绿色物业管理宣传培训管理制度，不仅要求项目工作人员组织参加绿色物业管理培训，还要求项目工作人员结合物业项目的类型特点和不同时点，制定宣传方案，开展多形式的绿色物业管理活动，引导广大业主和使用人主动支持和参与。

　　（二）绿色物业管理技术要点

　　绿色物业管理的技术要点主要包括节能管理、节水管理、垃圾分类、环境绿化、污染防治五个方面的内容:

　　第一，节能管理。有委托条件的物业服务企业应在物业项目建立能源管理统计管理系统，将物业的电力、天然气、生物质能、热力等能源用量进行分类计量，并对用能信息进行集中处理，从而实现物业设备设施用能的最优化，最大限度地提高能源利用效率。没有条件的物业服务企业应至少应对物业项目重点耗能的设备进行计量，并制定节能目标。物业项目应建立节能激励制度，加强能源统计管理，制定能源消耗定额管理目标。另外，物业项目可以采用现代化节能技术对重点耗能高的对象（如电梯、供水系统、中央空调、风机、照明等）进行改造以及利用项目自身周边因素推广可再生能源技术（如风能、太阳能、地源热能等）。在有条件的物业项目中，可以采用“合同能源管理”的模式与业主建立能源服务关系。

　　第二，节水管理。物业项目应对项目用水设施、绿化灌溉设施进行节水改造，并建立用水设施的维护和定期检查制度，尽量减少跑、冒、滴、漏的现象。另外，有条件的物业项目应在项目内建立再生水回用系统，收集雨水、空调冷凝水以及某些较为洁净的污水，通过处理后形成达标的再生水，用于冲洗路面、浇灌植物、洗车等用途。

　　第三，垃圾处理。物业项目应按照《深圳市生活垃圾分类和减量管理办法》落实垃圾分类责任人，并按照《生活垃圾分类设施设备配置标准》（SZDB/Z 152-2015）的规定，配置垃圾分类收集容器、设置垃圾收集点。同时，物业项目应根据《住宅区生活垃圾分类操作规程》（SZDB/Z 153-2015）的规定，引导业主和物业使用人将生活垃圾分类并准确投放至垃圾收集容器内。另外，物业项目应建立垃圾分类收集、清运管理制度，严禁将已分类的垃圾混合清运，且垃圾必须日产日清。最后，物业项目应与业主签署《参与垃圾分类责任书》，引导业主和使用人积极参与垃圾分类活动。

　　第四，环境绿化。物业项目应按照《物业绿化养护管理规范》（SZDB/Z 173-2016）的规定，收集项目全部绿化植物完整资料，制定科学的绿化养护方案，做好项目已有绿化地的养护和管理工作，保证绿化地环境美观、无杂物堆积。对于有条件的物业项目可采用屋顶绿化、外墙绿化等立体绿化措施，提高绿化面积。另外，物业项目在绿化养护过程中应污染低、无臭味的新型肥料进行施肥，并且尽量通过生物防治和物理防治的手段有效控制绿化植物病虫害，不能影响环境安全。

　　第五，污染防治。物业项目不仅应对项目周边环境进行评估，制定相应的应急处置预案，还应设置专人携带设备对环境进行定期监测和评估。另外，物业项目还应制定污染防治制度和管理措施，防止项目有可能产生的水污染、大气污染、噪音污染、固体废弃物污染及光污染。

　　（三）绿色物业管理行为引导

　　绿色物业管理行为引导主要包括行为引导设施管理、活动组织、绿色物业管理成果展示、公众评价以及装修引导五个方面。

　　第一，行为引导设施管理。物业项目应在物业管理区域范围内设置节能、节水、垃圾分类、绿色出行、污染防治等行为引导设施（例如在宣传栏张贴海报、在水电开关处及垃圾投放点安装提醒设施等），并且保证设施维护良好。

　　第二，活动组织。物业项目应根据物业项目的类型特点和不同时点，定期开展多形式、多渠道、有针对性的节能、节水、垃圾分类、污染防治等绿色物业管理活动，引导广大业主积极了解并参与绿色物业管理创建活动。另外，物业项目应定期向业主和使用人征集绿色物业管理活动的方案建议，提高业主、使用人参与绿色物业管理的积极性。

　　第三，绿色物业管理成果展示。物业项目应定期向业主和使用人展示绿色物业管理项目创建方面的成果。例如制作总结宣传海报等。

　　第四，公众评价。物业项目应定期组织业主和物业使用人对绿色物业管理项目创建工作的效果进行评价，且要分析说明公众参与情况、公众参与有效性并分析原因。

　　第五，装修引导。物业项目应积极引导、主动建议业主采用节能环保方式进行房屋装修，建议使用节能家电，节水器具和环保材料，避免破坏性和重复装修。

　　三、附则

　　本规范由深圳市住房和建设局提出并归口，其起草单位有深圳市住房和建设局、深圳大学土木工程学院、深圳市物业管理行业协会、深圳市建设科技促进中心、深圳市中电物业管理有限公司、深圳市航天物业管理有限公司、深圳市万科物业管理有限公司、深圳市东部物业管理有限公司、北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司、深圳诚则成第三方物业服务评估有限公司、深圳市可持续发展研究会。