深圳市规划和国土资源委员会关于印发房地产开发企业三级及以下资质核准监管办法的通知

各有关单位：

　　现将《深圳市规划和国土资源委员会房地产开发企业三级及以下资质核准监管办法》予以印发，请遵照执行。

深圳市规划和国土资源委员会

2014年12月18日

房地产开发企业三级及以下资质核准监管办法

　　为贯彻落实市委、市政府关于全面深化改革部署精神，进一步深化商事登记制度改革，推动规范改革后各职能部门的监管职责，加强事中、事后监管，强化部门协同联动，完善市场监管体系，做好房地产市场监管工作，根据《深圳经济特区商事登记若干规定》《深圳市推进商事登记制度改革工作组织实施方案》（深府函〔2013〕28号）和《中共深圳市委深圳市人民政府印发〈关于制定实施商事登记制度改革后续监管办法的工作方案〉的通知》（深委字〔2014〕20号），结合我市房地产开发行业管理工作实际，制定本监管办法。

　　一、监管职责

　　深圳市规划和国土资源委员会是全市房地产开发行业主管部门，负责房地产市场秩序的监督管理和违法违规行为的查处工作；承办市政府和上级部门交办的其他事项。具体负责监管以下事项：

　　（一）承担房地产开发经营市场秩序的监督管理。

　　（二）对房地产开发企业在房地产开发经营活动中的违法行为进行查处。

　　（三）对房地产开发企业在房地产销售活动中损害购房人权益的行为进行查处。

　　（四）组织起草有关房地产市场的地方性法规、规章和政策，经批准后组织实施。

　　（五）承办上级交办的其他事项。

　　二、监管依据

　　（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》。

　　（二）《城市房地产开发经营管理条例》。

　　（三）《城市商品房预售管理办法》。

　　（四）《广东省房地产开发经营条例》。

　　（五）《房地产开发企业资质管理规定》。

　　（六）《深圳经济特区房地产转让条例》。

　　（七）《深圳市房地产市场监管办法》。

　　（八）《深圳市房地产行业诚信档案管理办法》。

　　三、职责分工

　　（一）委员会：承担房地产行业和市场监管的政策制定工作；指导组织各管理局开展房地产市场秩序专项整治工作；建立房地产信息系统，对房地产市场进行动态监控；将各管理局上报的、属于市政府其他职能部门处罚范围的违法行为移送其他部门处罚；承办上级交办的其他工作。

　　（二）管理局：承担辖区房地产行业和市场的日常监督管理工作；约谈行为人，督促其规范并自行改正行为，责令其停止违法行为并限期改正；暂停行为人使用销售、交易信息系统，报请委员会暂停行为人使用其他信息系统功能；对委员会有权处罚的违法行为进行调查取证并提出处理意见，移交监察支队进行处罚；对辖区内的房地产开发违规情况进行汇总并定期报委员会。

　　（三）监察支队：根据市、区规划土地监察机构职责分工，根据管理局移交的证据材料及处理意见，做出行政处罚决定并予以行政处罚。管理局在调查取证过程中确需执法部门协助的，监察支队可以协助管理局开展调查取证工作。

　　四、监管工作机制

　　（一）监管原则。

　　商事主体是房地产开发经营行为的第一责任人，国家对房地产开发经营实行许可制度，商事主体从事房地产开发经营业务前须主动向房地产主管部门申请办理《房地产开发企业资质证书》，依法取得许可后方可营业。

　　各管理局应当根据监管对象、监管资源等实际情况，按照“突出重点、主动检查与接受举报相结合”的原则，制定并实施房地产开发企业年度监督管理计划，对房地产开发经营单位采取定时检查和抽查相结合的方式进行监督检查，对发现的违法行为依法处理。切实加大对重点单位、重点区域、重点项目、重点时段监管力度。具体监管要求如下：

　　各管理局应当定人、定时、定量开展房地产市场日常监督检查工作，原则上每周需至少外出检查一次，各管理局需将每次的检查记录（何时、何地、发现的问题）及时录入房地产市场监管系统。

　　（二）监管形式。

　　1．现场监督检查。现场检查的主要内容是：房地产开发企业是否取得《房地产开发企业资质证书》从事房地产开发经营业务；是否在签订建设用地使用权出让合同后10日内建立房地产开发项目手册；房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额是否低于项目资本金的10%；是否在项目取得规划验收合格凭证前提取使用该款项；取得商品房预售许可证前是否存在直接出售或者以内部认购、内部认筹等方式变相出售商品房的情况；是否在取得预售许可证后10日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，并公开销售；是否存在以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售的情况；是否按照经备案的销售价格并明码标价销售商品房；价格变动时调整幅度是否超出备案价格15%，是否在调整价格前办理备案变更；销售商品房时是否将《深圳市房地产市场监管办法》第十四条所列材料在营业场所公示；是否通过信息系统使用委员会提供的商品房认购书和商品房买卖合同示范文本；是否自商品房买卖合同签订之日起10日内将签订的预售合同通过房地产信息系统报主管部门备案；是否存在《深圳市房地产市场监管办法》第二十三条所列损害购房人权益的行为；法律、法规和规章规定的其他行为。

　　2．接受市民和媒体投诉举报。委员会、各管理局通过电话、信件、电子邮件等形式接受市民和媒体针对房地产开发企业涉嫌违法违规行为的投诉举报，并按规定程序开展调查取证工作。

　　（三）监督程序。

　　1．监督检查。各管理局实施监督检查时，检查人员不得少于两人，并应当向被检查人出示工作证件，其中至少一人应出示执法证，说明检查事由。管理局在履行监管和检查职责时，有权采取下列措施：进入被检查企业，查阅、摘抄、复制与业务相关的资料；要求被检查企业和人员提供资质证书、资格证书、项目手册以及其他业务相关资料；纠正企业和人员的违法违规行为；法律、法规、规章规定的其他措施。

　　2．违法行为的发现和初步处理。各管理局在日常监督检查过程中，或者通过举报电话、举报信件、举报电子邮件、媒体反映等途径发现房地产开发企业存在违法行为的应进行记录，并指定两名以上执法人员承办，承办人员负责对违法事件进行初步核实处理，并可组织其他执法人员共同调查取证。

　　3．调查取证。初步核实后，调查人员应当及时调查，依法全面、客观、公正收集相关证据。调查取证可以采取现场检查、抽样取证、检验鉴定以及调查询问等方式进行。调查取证时，调查人员不得少于两人，并应当向被调查人出示工作证件，说明调查事项和调查目的。调查人员具有依法应当回避情形的应当回避。调查人员需要核查的事实包括：

　　（1）当事人的基本情况；

　　（2）违法行为是否存在；

　　（3）违法行为是否为当事人实施；

　　（4）实施违法行为的时间、地点、方式、后果及其他情形；

　　（5）有无法定从轻、减轻以及不予处罚的情形；

　　（6）与违法行为有关的其他事实。

　　调查人员向当事人进行调查应当表明执法身份及调查目的，并告知当事人应如实陈述事实、提供证据。当事人请求自行提供书面材料的，应当准许。必要时，调查人员也可以要求当事人自行书写。当事人应当在其提供的书面材料上签名或者盖章。调查人员收到当事人提供的书面材料后，应当登记注明收到日期并签名。调查人员应当对当事人和证人分别调查，并制作询问笔录。为查明案情，需要对违法行为中的专门性问题进行鉴定的，办案机构可以委托具有法定资质或者专业资格的机构或者人员进行鉴定并出具报告，经办案机构查证属实，可以作为证据使用。根据查明案情需要，经管理局负责人批准，调查人员可以依法向有关单位或者个人发出《协助调查通知书》，对当事人提供的证据、材料进行调查、核实。

　　4．违法行为的移交与初步认定程序。

　　（1）证据采集完成后，对于涉及其他部门职责的违法行为，管理局应当将其移交给辖区内相关职能部门的管理机构或者派出机构，或者代委员会拟稿，以委员会名义将违法行为转交相关主管部门进行处理；管理局或者委员会应向相关主管部门发出建议处理的函，函的内容应当包括：违法行为的基本情况、初步采集的证据、初步处理建议以及要求相关主管部门反馈处理结果的时限等；

　　（2）对于属于委员会管辖范畴的违法行为，调查人员应当对各项证据逐一审查、对全部证据综合审查，运用逻辑推理，进行全面、客观、公正的分析判断，确定证据材料与违法事实之间的证明关系，排除不具有关联性的证据材料，准确认定事实；

　　（3）违法事实已经查清，承办人员应当根据调查情况出具报告，依据违法事实提出处理建议，并将案件调查报告、审理意见以及证据等相关材料一并报管理局负责人审核。

　　5．处理和移交处罚。对于违法行为，管理局按照下列情形，分别做出处理。违法行为情节轻微，没有造成危害后果的，管理局可以按照以下方式进行处理：

　　（1）约谈行为人，促其规范并自行改正；

　　（2）发放《责令（限期）整改通知书》，责令停止违法行为并限期改正；

　　（3）暂停行为人使用销售、交易信息系统。

　　违法行为需进行行政处罚的，由管理局将处理建议连同证据等相关材料移交给监察支队或者报委员会进行处理。监察支队认为管理局移交的处理建议和证据等相关材料需要补充完善的，可以与管理局共同开展调查取证工作。

　　6．宣传警示。监管部门应加强房地产交易常识的宣传教育，鼓励行业自律组织、其他社会团体、基层群众性自治组织开展房地产交易法律、法规的宣传工作，普及房地产交易常识，解析典型案例，促使广大市民增强法律意识和自我保护能力。

　　五、信用监管措施

　　（一）商事主体信用信息公示平台信息应用：

　　1．房地产开发企业资质审批部门可利用商事主体信用信息公示平台，通过适当方式向商事主体宣传办理资质证书的流程等信息，指导商事主体办理房地产开发资质许可事项。

　　2．建立商事主体信用约束机制，在实施房地产开发资质许可审批时，被载入经营异常名录和严重违法企业名单的主体及其相关责任人员依法予以限制或者禁入。

　　（二）建立房地产开发行业诚信体系：

　　1．建立我市房地产行业诚信体系。房地产行业诚信体系建成后将通过“诚信清单”和企业、个人诚信档案的建立，对企业和个人的经营行为进行诚信管理，对行业内的违法违规行为予以曝光，并将企业和个人的诚信状态及时对外公示，从而通过市场选择的方式推动企业和从业人员规范、诚信经营。

　　2．房地产开发企业的诚信档案，由房地产监督管理部门通过深圳市规划和国土资源委员会官方网站对外公布，并记入全市企业信用档案。公布事项包括失信企业基本信息、诚信状态、良好行为、不良行为和典型案件曝光等方面。对纳入“房地产行业失信企业名单”的房地产开发企业，有关责任人在规定期限内不得从事相关经营活动的，应当依照房地产管理相关法律、法规一并公布禁止有关责任人从事相关活动的期限。

　　3．对纳入“房地产行业失信企业名单”的房地产开发企业，在依法追究其法律责任的同时，房地产监督管理部门实施以下监管措施：

　　（1）重点监管；

　　（2）加大日常检查力度和频次；

　　（3）对外公布，计入企业信用档案。

　　六、协同监管机制

　　（一）发现商事主体未办理涉及上级机关审批事项，且本部门没有初审、监督与查处权的，应当在3个工作日内告知并督促该商事主体及时办理相关许可，并在3个工作日内报请并协助上级房地产监督管理部门跟进监管，落实后续监管职责。

　　（二）发现商事主体有如下违法行为的，应当在3个工作日内告知商事登记机关依法处理：

　　1．应当取得而未取得营业执照，擅自以商事主体名义从事经营活动的。

　　2．商事登记、备案事项发生变化，未按规定办理变更登记、备案的。

　　3．采取提交虚假文件或者其他欺诈手段骗取商事登记的。

　　4．通过登记的住所或者经营场所无法联系的。

　　（三）在对商事主体开展行政许可或者监管执法过程中，发现商事主体应当办理而未办理涉及其他部门审批事项的，应当在3个工作日内将相关信息共享至深圳市商事主体信用信息公示平台，由其他行政许可审批部门跟进处理。

　　七、救济处理机制

　　行政相对人和利害关系人对我委在房地产行业监督管理工作中作出的行政决定不服的，可以自收到决定之日起60日内向复议机关申请行政复议，或者3个月内向人民法院提起行政诉讼。行政复议或者行政诉讼期间，行政决定不停止执行。

　　八、保障措施

　　各相关单位要高度重视深化商事登记制度改革工作，加强组织领导，密切协调配合，完善实施方案，落实保障措施，及时研究、解决改革过程中出现的各种困难和问题，确保商事登记制度改革工作高质、高效、持续推进。