06-03地块位于罗湖区清水河片区，为解决辖区重大产业项目用地需求，现制定《罗湖区06-03地块重点产业项目遴选方案》。具体内容如下：
一、项目名称
罗湖区教育文化科技大厦
二、意向用地单位
深圳市思考乐文化教育科技发展有限公司
三、项目可行性研究
（一）必要性
习近平总书记在党的十九大报告中指出，“建设教育强国是中华民族伟大复兴的基础工程”。在全国教育大会上，习近平总书记进一步提出了“加快推进教育现代化、建设教育强国”的新要求。作为社会主义教育事业的组成部分，国家对民办教育实行积极鼓励、大力支持、正确引导、依法管理的方针。深圳市作为国家改革开放的窗口，包括民办教育制度改革在内的教育改革一直走在国家前列。《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》再次明确“支持深圳在教育体制改革方面先行先试”。
罗湖区一直紧跟国家教育发展的政策步伐，在2018年推出了《深圳市罗湖区深化教育领域综合改革实施方案（2018-2020）》，在民办教育改革方面，设定了“建立一支稳定优质的民办学校教师队伍”以及“促进民办教育优质特色发展”的目标。
随着中国国民可支配收入逐渐提高，国内市场消费升级，教育消费在中国家庭消费支出的比重越来越大，中国教育市场也保持着良好的发展态势。深圳作为一个年轻的经济特大城市，人口众多，经济发展迅猛，然而教育资源配置相对滞后，学生升学竞争巨大，而罗湖区这方面的供需矛盾更为明显，急需大型综合教育机构向市场提供高质量的服务。
经核实，深圳市思考乐文化教育科技发展有限公司未在深圳市内竞拍土地，目前在深圳市内租赁90526.98平分散的社会物业。
项目的建设将极大促进教育及相关产业的发展。教育现代化是教育发展的方向。大量高科技产品运用到教育教学领域，电化教学、计算机辅助教学和信息技术的运用已经非常普遍，新的教学理念和新的教学设备的采用使得学习的效率飞速提高，新颖、趣味、理论联系实际的教学受到学生和家长的普遍欢迎。思考乐集团除了自编教程、自制教具、自编各种软件，还将引进国内国际先进的教辅材料、教学软硬件和信息化系统，丰富教育业态，促进产业的良性发展。
（二）可行性
本项目的实施符合国家、省、市、区产业发展规划和政策要求，项目建成后将加速推进罗湖区教育文化科技产业发展，是我区构建“高、新、软、优”现代产业体系、打造全球竞争优势的重大举措。自竞得土地后，预计企业年营业收入将超过7亿元，为罗湖区地方政府创造年税收不低于1亿元，同时集聚中高端专业人才，大幅提升行业竞争力，助力罗湖转型升级发展。
（三）主要建设内容
该项目拟建设成为集办公、会议中心、食堂与其他配套区域，以满足项目运营过程中所产生的员工培训、课题研究、线下教室、直播课堂、技术研发等诸多需求的教育文化科技大厦。
（四）初步建设规模
项目建设用地面积5233平方米；规划容积率为≤6.5；规划计容总建筑面积33980平方米，含土地竞得人研发用房25770平方米及物业服务用房100平方米，无偿移交罗湖区政府研发用房3530平方米、社区服务中心4530平方米及社区警务室50平方米。（最终以挂牌出让公告规划指标为准）用房主要包括产业孵化、产业创新、产业配套等。
四、产业准入条件
（一）项目名称：罗湖区教育文化科技大厦
（二）产业类型：《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录（2016年修订）》——A03互联网产业
（三）主体资格
1、竞买申请人应为在深圳市注册的企业法人，实缴注册资本不低于2000万元人民币；
2、竞买申请人须从事教育培训行业8年以上；
3、竞买申请人为国家高新技术企业；
4、竞买申请人应已经在境内外证券交易所上市（包括红筹、结构性合约架构上市等方式），且以教育培训业务为运营实体。
5、竞买申请人上年度营业收入不少于4亿，净利润不少于8000万。
（四）项目投入产出效率
1、投产时间：自签订土地使用权出让合同起1年内开工，3年内全部竣工。
2、投资强度：不低于5亿元/公顷（单位土地面积上的固定资产投资额，不含地价）。
3、节能环保：增加值能耗≤0.03吨标准煤/万元。
在经营生产过程中，粉尘、废气、废水、废渣、磁辐射污染、噪声等的排放和产生、建筑环保、节能减排等符合国家、省、市环保政策和法律法规的标准和要求。
4、经营规模（总产值、营业收入、销售额、营业额）：自签订土地使用权出让合同书之日起，竞买申请人、竞买申请人母公司（或对竞买申请人具有绝对控制权的法人单位）、竞买申请人子公司（或竞买申请人对其具有绝对控制权的法人单位）第1个完整会计年度纳入罗湖区统计的经营规模（总产值、营业收入、销售额、营业额）不低于7亿元（大写：人民币柒亿元整），3个完整会计年度内累计纳入罗湖区统计的经营规模（总产值、营业收入、销售额、营业额）不低于24亿元（大写：人民币贰拾肆亿元整），5个完整会计年度内累计纳入罗湖区统计的经营规模（总产值、营业收入、销售额、营业额）不低于47亿元（大写：人民币肆拾柒亿元整）。
5、税收规模：自签订土地使用权出让合同书之日起，竞买申请人、竞买申请人母公司（或对竞买申请人具有绝对控制权的法人单位）、竞买申请人子公司（或竞买申请人对其具有绝对控制权的法人单位）第1个完整会计年度在罗湖区纳税总额不低于1亿元（大写：人民币壹亿元整），3个完整会计年度内累计在罗湖区纳税总额不低于4亿元（大写：人民币肆亿元整），5个完整会计年度内累计在罗湖区纳税总额不低于8亿元（大写：人民币捌亿元整）。
6、产出效率：用地产出≥0.4 万元/平方米（单位建筑面积上的年均纳税额）。
五、项目用地情况
（一）用地规模：规划用地面积5233平方米（上述指标最终以挂牌出让公告规划指标为准）
（二）用地功能：新型产业用地（M0）
（三）建设规模：项目建设用地面积5233平方米；规划容积率为≤6.5；规划计容总建筑面积33980平方米，含土地竞得人研发用房25770平方米及物业服务用房100平方米，无偿移交罗湖区政府研发用房3530平方米、社区服务中心4530平方米及社区警务室50平方米。（最终以挂牌出让公告规划指标为准）
（四）土地供应方式：挂牌出让，具体招拍挂条件以市土地交易中心公告为准。
（五）期限:30年
六、其他相关事项
（一）权利限制
1、转让或出租限制：项目建成后，该项目100%的建筑面积在全出让年期内不得转让；允许不超过建筑面积20%的用房租赁给产业链上下游相关企业，且租赁价格不得超过租赁关系形成的上年度辖区同类型物业市场评估价格（由第三方专业机构出具租赁价格报告）的70%，以支持产业链集聚。
2、股权变更限制：在土地出让年期内不得以股权转让或变更的方式变相转让建设用地使用权以及附着于该土地上的建（构）筑物及其附属设施。
上述所称股权转让是指导致企业控股权或实际控制权发生变更的转让。
3、抵押限制：竞买申请人取得的建设用地使用权及建筑物允许抵押，但抵押金额不得超出合同剩余年期地价与建筑物残值之和。
4、归属地限制：项目竞买申请人自签订土地使用权出让合同书之日起，土地出让年期内注册住所、工商税务登记地和实际生产经营地在土地出让期内不得变更到深圳市罗湖区以外地区。
备注：用地规模、建筑规模、土地用途等最终以规划国土部门出具的规划设计要点为准。产业类型选自深圳市发展和改革委员会印发的《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录（2016年修订）》，同时参考《深圳市关于进一步加快发展战略性新兴产业的实施方案》及《国民经济行业分类（GB/T4754-2017）》。
根据《罗湖区重点产业项目遴选办法（试行）》有关规定，现就该方案予以公示，公示时间为5个工作日（2020年12月7日-2020年12月11日）。在公示期间，如对上述方案有意见或建议，请使用真实姓名及联系方式与深圳市罗湖区发展和改革局联系，逾期视为无异议。本公告自公示之日起，将在深圳特区报、深圳政府在线同时发布。
联系人：王小姐，联系电话：25666205
深圳市罗湖区发展和改革局
2020年12月7日
粤公网安备 44030402001126号
