《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》政策解读 政策咨询

　　一、政策是在什么背景下修订的？

　　2019年3月，我市出台《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》（深府规〔2019〕4号），规范了全市工业及其他产业用地的供应管理工作。近年来，国家在产业用地供应、产业空间保障方面提出了一系列工作要求。2024年7月，党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》提出“推动生产要素创新性配置”“深化土地制度改革”。2024年8月，《中共中央办公厅、国务院办公厅关于深入推进深圳综合改革试点深化改革创新扩大开放的意见》提出“加强重大产业项目用地保障”。2025年10月，党的二十届四中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出“加快完善要素市场化配置体制机制”。2022年以来，自然资源部先后印发了《关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）、《工业项目建设用地控制指标》（2023年修订版）、《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）》、《自然资源部、市场监管总局关于发布〈国有建设用地使用权出让合同（示范文本）〉的通知》等文件，对产业用地供应和管理提出了新的要求。

　　二、政策修订的主要目的是什么？

　　此次修订旨在落实国家政策要求，适应我市经济和产业发展需要，进一步加强全市产业用地供应管理，充分发挥产业用地要素对实体经济高质量发展的支撑、保障作用，提高产业空间要素配置的效率和效益，做好全市产业用地供应、产业空间需求的统筹工作。

　　三、政策适用的地类范围发生了什么变化？

　　为适应新产业新业态的产业发展形势和用地需求特点，此次修订在保留原政策适用类型的基础上，将低空经济、超充经济、绿色经济等我市鼓励发展产业使用的交通设施用地（S）、公用设施用地（U）等用地纳入政策适用范围。

　　四、此次修订将如何保障各类企业的产业空间需求？

　　此次修订，我市将建立由产业项目用地供应和通用产业用房用地供应组成的产业用地供给体系，形成全覆盖、多层次、高质量的房地并举、租售并举的产业空间供给保障体系，可实现产业用房+产业用地逐级适配的多渠道产业空间供给。在用地保障上，市、区两级重点产业项目用地可满足对我市经济和产业发展具有重大带动作用的重大项目、头部企业等用地需求，一般产业项目用地可满足其他符合我市产业发展导向的其他企业用地需求。在用房保障上，可租可售的通用产业用房可满足初创企业和专精特新“小巨人”等“腰部”企业的产业用房租赁和购置需求。

　　五、工业及其他产业用地的供应流程有哪些环节？

　　为进一步提高产业用地审批效率，加快项目落地，此次修订维持现有的市、区两级遴选架构和基本程序不变，进一步优化审查机制，加强部门协同，将项目论证和用地选址由原来的串联审批调整为并联审批，产业部门和空间部门联合审查，共同出具论证意见。修订后的主要流程环节包括项目启动、项目论证（遴选）、土地供应方案拟订和报批、土地供应合同和产业发展监管协议签订。

　　（一）项目启动

　　意向用地单位向规划和自然资源部门或产业部门申报用地需求，提交经营情况、履约能力、用地需求等相关材料。受理部门联合启动项目论证，市级部门受理的需确定项目可行性、必要性及选址区位后，转所在辖区开展后续工作。

　　（二）项目论证（遴选）

　　由区产业部门与市规划和自然资源部门派出机构联合开展项目论证工作（包括核实材料、企业尽职调查、论证企业发展要求和建设规模、核实已有用地情况、开展用地规划选址等），并共同出具项目论证意见。区产业部门结合项目论证拟订产业发展监管协议。

　　重点产业项目由区产业部门在项目论证意见基础上，拟订项目遴选方案草案。其中，属于市级重点产业项目的，由市产业部门制定形成遴选方案、监管协议，按程序征求市遴选小组成员单位意见后报市重点产业项目遴选小组审定；属于区级重点产业项目的，由区产业部门将遴选方案、监管协议报区重点产业项目遴选小组审定，经审定后的遴选方案、监管协议再报市发展改革部门、市规划和自然资源部门及相关产业部门备案。

　　（三）土地供应方案拟订和报批

　　市规划和自然资源部门派出机构根据项目论证意见或遴选方案，拟订土地供应方案，按程序报区政府审议。由市规划和自然资源部门派出机构委托市公共资源交易机构组织土地使用权交易。

　　（四）土地供应合同和产业发展监管协议签订

　　土地使用权成交后，土地竞得人签订产业发展监管协议后（属于市级重点产业项目的，与市产业部门、区政府共同签订；属于区级重点产业项目、一般产业项目、通用产业用房的，与区政府签订），与市规划和自然资源部门派出机构签订土地供应合同。

　　六、工业及其他产业用地的供应期限有什么变化？

　　此次修订在坚持产业用地弹性年期供应制度的基础上，结合我市工业及其他产业用地从拿地、建设、投产至达产的建设运营周期，统一了全市工业及其他产业用地出让期限。其中，新出让的工业及其他产业用地出让期限统一为不超过30年；已出让、出让期限为20年的一般产业项目用地符合我市产业发展导向且正常使用的，经区政府批准，按规定补缴地价后出让期限可调整为30年。

　　七、工业及其他产业用地的流转盘活路径有什么变化？

　　此次修订，结合当前经济形势，响应企业产业空间要素流转需求，避免因企业无力建设运营造成已供应产业用地低效利用，优化产业用地盘活路径，允许各类产业空间资源有条件的流转：一般产业项目用地可选择整体转让或者不得转让，按照不得转让供应并在土地供应合同约定不得转让的，可补缴地价变更产权限制条件后进行整体转让。重点产业项目用地原则上不得转让，因国家政策、市场环境变化或不可抗力等客观原因无力继续投资建设或运营的，按照市、区重点产业项目类型，经市或区重点产业项目遴选小组批准后，可维持原合同约定的产权限制条件不变转让。

　　通用产业用房根据“总成本+微利”的原则，按照土地供应合同和监管协议约定的租售比例，可分割销售或出租给区产业部门确定的企业。通用产业用房出租部分确有转让需求，以及已购买通用产业用房的企业因员工住宿等实际需求情形，确需购买同项目内配套用房的，由区产业部门审核后，报区政府批准，并按规定补缴地价变更产权限制条件，产业用房出租部分以及配套用房部分的建筑面积可转为分割销售。

　　产业用地经市发改委等相关部门联合审查同意发行不动产投资信托基金（REITs）的，可将土地使用权人变更为全资项目公司。此外，还明确了联合拿地项目部分成员退出后由区政府、联合体其他成员、其他市场主体梯度承接的多元化路径，保障联合拿地项目如期开发建设。

　　八、产业项目的出租和股权转让有什么要求？

　　在产业项目出租方面，此次修订结合各区实际，在严格规范出租行为、强调入驻企业准入把关的同时，不再统一规定出租比例限制，由产业项目的监管协议结合实际情况具体约定出租比例、对象、租金标准。

　　在股权转让方面，此次修订在延续原政策关于严禁以股权转让形式变相转让产业空间有关规定的基础上，规范明确了用地企业因正常经营需要，经市或区遴选小组批准可转让股权。