《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）》政策解读 政策咨询

　　一、政策制定的基本原则

　　《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）》（以下简称《若干规定》）强调征地安置补偿和土地置换应当执行国家最严格的土地管理制度，促进土地资源的节约集约利用和有效保护；应当依法与城市更新、土地整备以及农村城市化历史遗留违法用地等问题统筹处理，推进城市空间和功能的优化布局；应当坚持以等价值补偿为基本原则，实现国家、集体和个人对城市发展利益的共享。根据这些原则，《若干规定》明确了土地安置、土地置换的情形；鼓励土地安置与原农村集体经济组织建成区的建设及城市更新等问题的统筹处理；在坚持等价值补偿的基本原则下，对不同的土地安置情形进行了分类处理，以期妥善解决征地、收地补偿等相关问题。

　　二、关于土地安置的适用情形与具体规定

　　（一）土地安置的适用情形

　　《若干规定》第四条将土地安置的适用情形分为两类：第一是已有相关协议、会议纪要或者其他文件确定以土地安置的方式解决征地补偿问题但尚未安排的；第二是本规定实施后，确需采取土地安置的方式解决原农村集体经济组织继受单位的征地遗留问题的。对于第一种情形，《若干规定》又将其分为四种：一是本试行规定实施前，由土地主管部门签订征地补偿协议，确定以土地安置方式解决征地遗留问题但尚未安置的；二是本试行规定实施前，市政府以会议纪要形式确定以土地安置方式解决征地遗留问题但尚未安置的；三是在《深圳市人民政府关于印发〈深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法〉的通知》（深府〔2004〕102号）实施前（即2004年6月26日前），原特区外区政府以会议纪要形式确定以土地安置方式解决征地遗留问题但尚未安置的；四是根据市、区政府批复，相关单位在《中华人民共和国土地管理法》修订实施之日前（即1999年1月1日前），代政府统征土地，并以补偿协议形式确定以土地安置方式解决征地遗留问题但尚未安置的。

　　（二）土地安置的总体思路

　　《若干规定》根据土地安置的类别，分别制定了相应的处理对策。首先，区分不同安置情形核定土地安置的规模。在土地安置规模核定后，根据安置在已建成区域、经济关系未理顺的空地、异地其他社区、国有储备土地的不同，明确土地安置的具体内容。其次，《若干规定》鼓励土地安置在继受单位的已建成区域落实并与城市更新统筹处理。三是在异地的空地上进行土地安置需要按等价值原则进行安置。

　　（三）土地安置的规模

　　《若干规定》第五条对已确定但尚未安排的土地安置的规模，区分了以下情况：一是由土地管理部门签订协议及市政府会议纪要确定的，按照原协议、会议纪要规定的用地面积确定安置规模。二是原特区外区政府会议纪要、相关单位根据市区政府批复文件代政府统征土地签订的补偿协议，规定的用地返还面积超过所征土地面积的5%的，按所征土地面积的5%确定土地安置规模。

　　（四）在继受单位的已建成区域进行的土地安置

　　《若干规定》鼓励在继受单位的已建成区域内进行土地安置，以实现征地安置补偿与城市更新的统筹处理。鉴于此，第六条规定土地安置应优先选择在继受单位所在社区的已建成区域安置，并对与城市更新统筹处理的土地安置给予50%的奖励面积。

　　（五）在继受单位经济关系未理顺的空地上进行的土地安置

　　在继受单位所在社区经济关系未理顺的空地上进行的土地安置，土地安置的规模原则上按照本试行规定第五条的相关规定落实。拟安置的工商发展用地规划为居住用地的，按本试行规定第五条所确定土地安置规模的65%落实；拟安置的工业用地规划为居住用地的，按本试行规定第五条所确定土地安置规模的30%落实。

　　（六）在异地的土地安置

　　对于无法在继受单位社区内安排的土地安置，《若干规定》第八条规定该继受单位与其他社区继受单位协商一致的，可在其他继受单位所在社区的土地上安置。在其他继受单位所在社区的建成区进行的土地安置，并与城市更新统筹处理的，同样给予50%的面积奖励。在其他继受单位所在社区的经济关系未理顺的空地上进行的土地安置，《若干规定》严格坚持等价值补偿的原则，在进行价值评估后落实用地。在异地进行的土地安置，原则上不得超越继受单位所在区（新区）的管辖范围。

　　（七）在国有储备土地上进行的土地安置

　　为确保土地资源节约集约利用，《若干规定》第九条对于国有储备土地上进行的土地安置进行了严格控制。原农村集体经济组织所在社区因全部土地被整体征收，或者位于水源保护区等农用地或者其他未利用地区域内，无法在经济关系未理顺的已建成区域或空地上进行安置的，原则上采取货币补偿，但经市政府批准，可以在国有储备土地上进行安置。在继受单位所在社区内的国有土地上安置的，按照《若干规定》第七条的规定执行；在其他继受单位所在社区的国有储备土地上进行安置的，在进行价值评估后，按照等价值原则落实用地。

　　（八）关于土地置换的适用情形与具体规定

　　根据节约集约用地原则，《若干规定》第十三条严格限定了土地置换的适用情形，主要包括：收回整宗或者部分有合法产权的产业项目用地，导致该土地权利人无法在原地开发建设和生产经营的；收回原农村集体经济组织继受单位的原征地拆迁安置地、非农建设用地或者因规划原因导致继受单位的原征地拆迁安置地、非农建设用地无法开发建设的；以有偿方式取得的商业、居住类土地使用权，尚未开发建设，由于规划变更导致无法在土地使用权出让合同约定的区域进行开发建设的；收回城市基础设施、公共服务设施和军事设施用地，需重新建设的；法律、法规和市政府规定的其他情形。除以上情形外，收地补偿问题采用货币补偿方式解决，补偿金额按房地产市场评估价格确定。