深圳市人民政府关于印发《深圳市国有建设用地不动产登记历史遗留问题处理规定》的通知 政策咨询

　　深府规〔2025〕2号

各区人民政府，市各有关单位：

　　现将《深圳市国有建设用地不动产登记历史遗留问题处理规定》印发给你们，请认真组织实施。实施中遇到的问题，请径向市规划和自然资源局反映。

　　深圳市人民政府

　　2025年5月17日

　　深圳市国有建设用地不动产登记历史遗留问题处理规定

　　第一章  总  则

　　第一条  为落实以人民为中心的发展思想，加快解决不动产登记历史遗留问题，切实维护自然人、法人和非法人组织的合法权益，根据不动产登记相关法律、法规，结合深圳实际，制定本规定。

　　第二条  不动产登记历史遗留问题处理工作坚持依法依规、尊重历史、实事求是、以人为本、便民利民的原则。

　　第三条  符合下列情形之一的国有建设用地上的土地及房屋，可以按照本规定处理：

　　（一）1982年7月1日《深圳市城市建设管理暂行办法》实施前建成且用地单位至今仍占有使用的不动产。

　　（二）原经济特区内在1993年7月1日《深圳经济特区房地产登记条例》实施前，原宝安、龙岗两区在1993年7月14日《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前建成，有土地权属材料或者报建相关材料的不动产。

　　（三）2021年1月4日《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》实施前建成，经批准预售且实际销售，但未完善相关手续的住宅。

　　（四）已批准房改（含建设项目部分房改）或者由市、区住房建设部门出售，且建成时间在2011年6月1日《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》实施前，未完善相关手续的政策性住房及其配套设施。

　　（五）已取得房屋所有权证或者房地产代用证，但未完善用地或者建设手续的不动产。

　　（六）经市、区人民政府（含新区管理机构，下同）、前海深港现代服务业合作区管理局（下称前海管理局）同意纳入处理范围且建成时间在2021年1月4日前的不动产。

　　2021年1月4日前建成，现状属科研设施、文化设施、文化遗产、体育设施、医疗卫生设施、教育设施、社会福利设施、市政设施、交通设施、水利设施、殡葬设施等公共管理与服务设施、公用设施且产权归非营利性组织所有的不动产，或者经行业主管部门会同民政部门认定为非营利性的不动产，适用本规定。

　　第四条  市规划和自然资源部门（下称主管部门）负责制定不动产登记历史遗留问题处理的相关政策，组织政策培训，指导其派出机构等相关部门及单位办理不动产登记历史遗留问题处理过程中涉及的规划、用地、测绘、不动产登记等具体业务。

　　市、区住房建设部门负责房地产开发建设、房地产交易、房改审批等历史遗留问题的处理，对房屋安全和消防安全进行监管，办理房屋安全检测鉴定文件备案、消防验收或者备案抽查等。

　　市、区规划土地监察机构负责不动产登记历史遗留问题涉及的规划违法行为和土地违法行为的查处工作。

　　其他相关部门在各自职责范围内共同做好不动产登记历史遗留问题处理工作。

　　第五条  区人民政府、前海管理局负责统筹组织辖区内不动产登记历史遗留问题处理工作，可以根据具体情况按照职责分工指定牵头处理部门。

　　第六条  各部门应当优化办事流程，整合办事环节，精简办事材料，制定办事指引，充分利用信息技术，实现信息互联互通。

　　第二章  一般规定

　　第七条  符合本规定适用范围的不动产，申请人可以并行申请办理规划、用地、房屋安全检测鉴定文件备案、消防验收或者备案等手续。

　　第八条  按照本规定完善规划、用地相关手续时涉及行政处罚的，行政处罚决定的作出与执行不影响相关手续完善和不动产登记办理，但行政处罚为拆除或者没收该不动产的除外。

　　第九条  符合本规定适用范围的不动产，由当事人依法提出申请。

　　属于下列情形之一的，申请主体按照下列原则确定：

　　（一）开发建设单位已经被吊销营业执照，或者注销且无承继单位的，可以由购房者提出申请。

　　（二）市、区住房建设部门开发建设的政策性住房及相关配套设施，由市、区住房建设部门提出申请。原镇政府开发建设的，由相关街道办事处提出申请。政府机关、企事业单位自行开发建设的，由原建设单位提出申请；原建设单位被吊销营业执照，或者注销且无承继单位的，由其主管单位提出申请；没有主管单位的，由购房者提出申请。

　　（三）市、区属国有企业改制时纳入改制范围的不动产，原改制企业被吊销营业执照，或者注销且无承继单位的，由主管部门或者派出机构批准的土地资产处置方案中指定的接收单位提出申请，接收单位已经被吊销营业执照，或者注销且无承继单位的，由其上级产权单位提出申请。改制时未纳入改制范围的不动产，原改制企业已经被吊销营业执照，或者注销且无承继单位的，由原改制企业的上级产权单位提出申请；改制前已转让且改制时未纳入改制范围的不动产，原改制企业已经被吊销营业执照，或者注销且无承继单位的，由购房者提出申请。

　　（四）经批准合作开发建设的不动产，部分合作方已经被吊销营业执照，或者注销且无承继单位的，由其余合作方提出申请。

　　（五）情况特别复杂、社会关注度高的重大历史遗留问题，经区人民政府、前海管理局同意，可以指定相关职能部门或者街道办事处提出申请。

　　根据前款规定代为提出申请的，相关权利义务仍由原权利义务主体承担。

　　第十条  按照本规定第九条第二款第（三）项确定的申请主体，由主管部门或者派出机构批准的土地资产处置方案中明确的接收单位提出申请的，应提交改制批准文件和土地资产处置方案；由上级产权单位提出申请的，应提交改制批准文件和隶属关系材料；由购房者单独提出申请的，应提交改制前企业的上级产权单位确认购房主体的意见书。

　　第三章  办理程序

　　第一节  不动产测绘

　　第十一条  不动产未进行测绘或者测绘后面积、界址等又发生变化的，申请人申请处理前应当委托有资质的测绘机构进行现状测绘。测绘成果审核部门应按规定对测绘成果进行审核。

　　同栋同单元同户型部分登记、部分未登记的不动产，经测绘成果审核部门对未登记部分进行现场核实并出具属于同栋同单元同户型的意见，不动产登记机构按已登记同户型的面积进行登记。

　　已经测绘且测绘材料符合不动产登记要求的，可以继续沿用，不再重复测绘。

　　第十二条  申请人可以按建设项目或者按栋申请现状测绘。

　　同栋部分不动产已办理登记且该栋没有已登记的同单元同户型的，可以按套申请现状测绘。按套申请的，只测绘不动产的套内建筑面积，公告无异议的可以作为登记依据。

　　第十三条  按建设项目或者按栋申请现状测绘的，测绘机构依据现行测绘规范和标准开展测绘。按套现状测绘的，按照该栋当时的测绘规范和标准进行测绘。

　　第二节  办理规划、用地手续

　　第十四条  符合本规定适用范围的不动产，需要办理规划、用地手续的，可以向主管部门派出机构提出申请。

　　申请办理规划、用地手续，应当提交下列材料：

　　（一）申请书；

　　（二）身份证明；

　　（三）土地权属来源材料或者报建相关材料；

　　（四）测绘报告。

　　前款规定的材料无法判断建筑物建成时间的，还需提交建筑物建成时间相关认定材料。1982年7月1日前建成，且用地单位至今仍占有使用的不动产，可以不提交前款第（三）项材料。

　　第十五条  申请办理规划确认手续的，应当以宗地为单位进行整体规划确认；不具备整体规划确认条件的，可以按栋进行规划确认。

　　第十六条  除下列情形以外的不动产，主管部门派出机构应当予以规划确认：

　　（一）占用永久基本农田的；

　　（二）占用生态保护红线、一级及二级水源保护区用地、已批准的自然保护地的，准入设施除外；

　　（三）占用基本生态控制线的，准入设施除外；

　　（四）占用规划城市公园绿地、规划公共管理与服务设施、规划市政及交通设施等用地，又无法采取措施加以改正的；

　　（五）涉及城市蓝线的，但取得保护对象主管部门同意的除外；

　　（六）涉及油气长输管线、城镇燃气高压（次高压）管线和其他危险化学品场所的，但已通过安全评价并取得相关行业主管部门和运营单位同意且该同意意见在申请办理规划确认时未超过一年的除外；

　　（七）占用高压走廊，但取得线路权属单位同意的除外；

　　（八）批准用途为非居住类，现状用途为居住类的，但经市、区住房建设部门批准房改或出售的政策性住房除外；

　　（九）其他依法应当拆除或者没收的。

　　前款第（六）项规定的安全评价，有下列情形之一的，视为未通过安全评价：

　　（一）安全评价报告编制单位不满足相关资质要求的；

　　（二）已编制安全评价报告但专家评审未通过的。

　　第十七条  符合本规定适用范围的不动产建成在前，基本生态控制线、规划城市公园绿地、规划公共管理与服务设施用地、规划市政及交通设施用地、城市蓝线等规划在后的，不视为第十六条第一款第（三）（四）（五）项规定的情形，可予办理规划确认。

　　第十八条  不动产已经办理房屋所有权证，不存在加建、改建、扩建的，直接予以规划确认。

　　第十九条  主管部门派出机构根据申请人提交的有关材料对土地权属来源进行认定。确实无法认定的，按照下列规定处理：

　　（一）原经济特区内在1988年1月3日《深圳经济特区土地管理条例》实施之前，原经济特区外在1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施之前建成的不动产，认定为行政划拨用地；

　　（二）原经济特区内在1988年1月3日《深圳经济特区土地管理条例》实施之后，原经济特区外在1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施之后建成的不动产，认定为协议出让用地。

　　第二十条  土地权属来源材料明确土地用途、房屋用途的，按土地权属来源材料确定土地用途和房屋用途。

　　土地权属来源材料未明确土地用途、房屋用途的，按规划、报建相关材料确定土地用途和房屋用途。

　　土地权属来源材料及规划、报建相关材料均未明确土地用途、房屋用途的，房屋用途由辖区街道办事处进行认定，经公告后予以确认，土地用途由主管部门派出机构结合房屋用途予以确认。

　　第二十一条  土地权属来源按照本规定认定为协议用地的，按照国家规定的相应用途的最长年限确定土地使用期限；认定为行政划拨的用地按照本市有关规定确定土地使用期限。土地使用期限已到期，符合本规定可予办理规划确认并符合土地使用权到期续期政策的，可以同步办理规划确认和土地使用权续期手续，土地使用权续期按国家及本市有关规定执行。

　　1982年7月31日之前建成的不动产，土地使用期限从1982年8月1日起计算。其他情形的不动产，已取得土地权属来源材料的，土地使用期限从土地权属来源材料载明的起始日期起算；未取得土地权属来源材料的，土地使用期限从报建时间起算。

　　第二十二条  补办用地手续按规定需补交地价的，申请人应当补交地价。相关地价标准按照《深圳市地价测算规则》执行。

　　第二十三条  以下不动产，购房者申请办理不动产登记的，免补地价，并认定为商品房性质：

　　（一）1989年7月13日《深圳市人民政府关于加强深圳经济特区房地产市场管理的试行规定》实施前，向本市房地产开发企业购买的不动产；

　　（二）原经济特区外在1993年1月1日原宝安县撤县设区之前，已取得县主管部门销售批复并已销售的不动产。

　　第二十四条  2001年3月6日《深圳市土地交易市场管理规定》实施前在合法的国有建设用地上进行合作建房或者转让不动产的，按规定补交地价且符合其他登记条件的，可依法办理不动产登记。

　　第二十五条  主管部门派出机构应当对申请补办用地手续的土地界址范围、权属状况进行调查，并将土地界址范围及权属状况进行公告。经公告有异议的，应当对异议事项进行处理。

　　第二十六条  符合本规定办理规划用地手续的，主管部门派出机构出具历史遗留问题规划用地处理意见书；权属不清或者权属存在争议的，不予办理。

　　处理意见书应当载明土地使用权人、土地位置、宗地号、宗地代码、土地用途、使用期限、地价款、房屋性质等信息，建筑物面积及分项指标、房屋用途等内容。按栋办理规划确认手续的，还应当载明具体位置。

　　第三节  办理房屋安全备案、消防验收或者备案手续

　　第二十七条  符合本规定适用范围的不动产，需补办房屋安全检测鉴定文件的，申请人应当依法委托检测鉴定机构对建筑物结构安全进行检测鉴定，并将房屋安全检测鉴定文件报送辖区住房建设部门备案。

　　辖区住房建设部门对于符合备案申请受理条件的应自受理之日起十个工作日内出具备案文件。

　　第二十八条  符合本规定适用范围的不动产，需办理消防验收或者备案手续的，申请人应当委托有法定资质的工程设计单位、施工单位或者消防技术服务机构按照建筑物建造时的消防技术标准或者市政府制定的具体消防技术规范对建筑物现状进行消防安全评估，取得消防安全合格意见后，属于《中华人民共和国消防法》规定的特殊建设工程的，报住房建设部门消防验收；属于其他建设工程的，予以备案并进行抽查。

　　已取得消防验收合格文件（含建设工程消防验收合格意见书、已在建筑工程竣工表上签署过消防验收意见、2009年5月1日后已进行备案登记）的，无需重新办理消防验收或备案手续。

　　第四节  缴纳税款及相关费用

　　第二十九条  符合本规定适用范围的不动产，需要缴纳地价、税费、罚款、利息、滞纳金、违约金、物业专项维修资金等费用的，申请人应当依法缴纳。

　　第三十条  开发建设单位欠缴地价、罚款、利息、滞纳金、违约金、物业专项维修资金等，符合下列情形之一的，按照购房者办证和开发建设单位欠缴价款缴交分离原则，先予办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记和购房者的不动产登记手续，但开发建设单位自有部分的物业除外：

　　（一）不动产已建成且已批准销售，但开发建设单位未缴纳或者缴清相关费用的；

　　（二）开发建设单位已经被吊销营业执照或者注销且无承继单位的。

　　因其他原因无力缴纳地价、罚款、利息、滞纳金、违约金、物业专项维修资金等费用的，由牵头处理部门报经市、区人民政府、前海管理局同意，可以按照前款规定的分离原则处理。

　　第三十一条  开发建设单位未按规定缴纳地价的，主管部门派出机构按照规定核定应缴应补地价款及相关滞纳金后，由税务部门向开发建设单位征缴入库。开发建设单位未按规定缴纳物业专项维修资金、罚款等费用的，由住房建设部门及相关执法部门追缴。

　　第五节  不动产登记

　　第三十二条  申请人依照本规定申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交以下材料：

　　（一）申请书；

　　（二）身份证明；

　　（三）地籍调查成果或者测绘报告；

　　（四）土地权属来源材料和建筑物符合规划的材料，或者历史遗留问题规划用地处理意见书；

　　（五）房屋安全检测鉴定备案材料；

　　（六）消防验收或消防备案材料。

　　第三十三条  建设项目已经办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，由开发建设单位与购房者共同申请办理转移登记。开发建设单位已经被吊销营业执照或者注销且无承继单位的，购房者可以提交下列材料单方申请办理不动产转移登记，并由不动产登记机构对登记事项进行公告：

　　（一）申请书；

　　（二）身份证明；

　　（三）不动产买卖合同或协议；

　　（四）付清购房款凭证；

　　（五）开发建设单位已经被吊销、注销的材料；

　　（六）属政策性住房的，应提交住房建设部门出具的同意购房者单方申请转移登记的材料。

　　第三十四条  已核发房地产代用证的不动产，经不动产登记机构核实，权属清楚的，可办理抵押、转移等其他相关不动产登记；权属不清楚的，应依法完善国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记并换发不动产权证后，方可办理抵押、转移等其他相关不动产登记。

　　第三十五条  已核发房屋所有权证的不动产，完善国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记后，方可换发不动产权证。

　　第三十六条  建设项目未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，但按照当时的政策、规定或者实际情况已经为项目内部分不动产办理转移登记，具备办理首次登记条件的，应当补办首次登记；确实无法补办的，按本规定完善房屋安全检测鉴定文件备案、消防验收或者备案手续后，可以按照该项目原转移登记条件为剩余不动产继续办理登记。

　　第三十七条  在办理不动产登记业务过程中，不动产登记机构认为有必要的，可以对不动产权属状况等进行公告。

　　第三十八条  按本规定办理登记的不动产，不动产登记机构应当在不动产权证上备注：依据《深圳市国有建设用地不动产登记历史遗留问题处理规定》颁发证书。

　　第四章  附  则

　　第三十九条  建筑物建成时间，包括建筑物改建、扩建的完成时间，以原已取得的竣工验收文件记载的时间为准；未取得竣工验收文件的，以不动产所在街道办事处凭施工合同、结算书等建房有关资料或者会同规划土地监察机构根据历史地形图等进行综合认定后出具的相关文件为准。

　　第四十条  按本规定需要进行公告的事项，由相关部门在其门户网站及不动产所在地的物业管理区域进行公告，公告时间不少于十五个工作日。

　　第四十一条  按本规定需送达的相关文书，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定执行。采用公告送达的，可以在其门户网站及不动产所在地的物业管理区域进行公告，公告期三十个自然日，公告期满，视为送达。

　　第四十二条  符合本规定处理范围的不动产位于已批准的拆除重建类城市更新单元计划拆除范围的，其权属认定可以按照我市城市更新相关规定执行。

　　第四十三条  属《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》处理范围的不动产，不适用本规定。

　　产权归党政机关的不动产或者符合第三条第一款第（三）项相关条件的商业、办公、工业等房屋，可以参照本规定执行。

　　第四十四条  本规定自2025年6月1日起施行。《深圳市人民政府关于印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》（深府〔2004〕193号）、《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府〔2010〕66号）同时废止。

　　本规定施行后，依据前款文件规定正在处理中的不动产，可以继续按原规定处理。