观澜街道君子布君新片区城市更新项目（二期）建设用地及地上、地下空间方案审议一览表

一、基本情况

1.项目名称：龙华区观澜街道君子布君新片区城市更新项目（二期）

2.项目位置：龙华区观澜街道德茂路与清平高速交汇处西南侧

3.项目实施主体：深圳市锦泰长基房地产开发有限公司

4.用地面积：本次报审拆除用地面积22403.6㎡，开发建设用地面积25762.9㎡，移交政府用地面积3864.1㎡

5.是否为工改工项目：否

6.规划指标（以单元规划批准数据为准）

单元拆除范围用地面积（㎡）：22403.6

单元开发建设用地面积（㎡）：25762.9

本次报审计容积率建筑面积（㎡）：143475

不计容经营性建筑面积（㎡）：暂无

计容积率建筑面积包括（分功能填写）：

住宅（㎡）

133695

商业、办公及旅馆业建筑（㎡）

8000

公共配套设施（含地下）（㎡）

1780

7.拆除范围内土地权属信息

拆除范围内土地权属分类

用地面积（㎡）

国有已出让用地

-

国有未出让用地

136.27

城中村用地

1610.69

旧屋村用地

9350.43（含历史遗留违法建筑处理用地458.68㎡）

农村城市化历史遗留违法建筑处理用地

1288.03

按照深府办[2016]38号文四（十一）项处理用地

-

按照深府办[2016]38号文四（十三）项处理用地

-

其他未完善征转手续用地

10476.85

合计

22403.59

拆除范围外调入非农用地面积

22030.35

拆除范围外、更新范围内可一并出让给实施主体的零星建设用地

-

其中符合城市更新土地出让政策用地面积

33957.09

二、核查情况

核查事项（相关工作已完成打“√”）

项目具体情况

1.纳入城市更新计划情况

√

已列入《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》

2.单元规划

√

已于2020年6月29日取得《深圳市龙华区人民政府关于<龙华区观澜街道君子布君新片区城市更新单元规划>审批情况的通知》（深龙华府函〔2020〕59号）；

已于2024年6月4日取得《深圳市龙华区人民政府关于<龙华区观澜街道君子布君新片区城市更新单元规划修改>审批情况的通知》（深龙华府函〔2024〕70 号）

3.实施方案

√

已于2023年6月完成项目实施方案备案

4.实施主体

√

已于2023年6月28日核发实施主体书（深龙华更新实确〔2023〕6号）并于2025年9月予以延期（深龙华更新整备函〔2025〕152号）

5.监管协议

√

已于2023年6月25日签订监管协议（深龙华更新监〔2023〕8号）

6.建筑物拆除情况

√

已于2023年11月1日核发建筑物拆除确认函（深龙华更新整备函〔2023〕310号）

7.发改备案情况

√

已于2025年9月11日办理《深圳市企业投资项目备案证》(深龙华发改备案〔2025〕979号)

8.房地产权属证书注销情况

√

涉及21本不动产权登记证书，已提供不动产登记信息查询结果告知单，已完成不动产权登记注销

9.符合《深圳市城市更新办法实施细则》第五十四条第三款

√

项目拆除范围内权属清晰的用地面积+拆除范围外调入的非农用地面积合计为33957.09平方米，大于拟出让开发建设用地面积25762.9平方米，符合规定

10.涉及土地征转用手续

√

已签订《补偿协议书》(深龙华更新整备补协字〔2023〕第9、10、11号）及《收地协议书》(深龙华更新整备收协字〔2023〕第17、18、19号)

11.土壤环境分析

√

已完成土壤污染状况初步调查，提交土壤污染状况初步调查报告，并通过专家评审，生态环境部门完成备案。

12.地质灾害易发区

√

经核查，位于地质灾害中易发区，已于2026年完成地质灾害危险性评估报告，并通过专家评审。

13.涉及其他管控线

√

项目开发建设用地全部位于城镇开发边界内的集中建设区，符合国土空间总体规划，不涉及水源保护区、基本生态控制线、轨道安全保护区、蓝线、紫线、高后果区、不占用高标准农田及永久基本农田，不涉及历史文化资源、古树名木，不涉及工业区块线。

三、农转用情况

1.农转用情况（含追溯）

该地块涉及222.3平方米其他农用地，已取得《广东省人民政府关于深圳市龙华区2026年度第四批次城市建设用地的批复》（粤府土审（03）〔2026〕38号）。

四、补充情况

1.本期需移交用地情况：需移交政府用地面积3864.12㎡，已完成贡献用地入库手续。

2.腾挪用地情况：本项目不涉及腾挪用地。符合《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（深规划资源规〔2019〕2号）第七条的规定。

3.分期实施情况：项目分二期实施开发，本次申报二期02地块。符合《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（深规划资源规〔2019〕2号）第九条的规定。

4.涉及非农建设用地：项目涉及农村城市化历史遗留违法建筑处理用地与旧屋村用地重叠面积458.68㎡。

5.其他情况：根据专规批复，该更新单元规划商品住宅建筑面积242950㎡，按照《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》以及《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》配建保障性住房总面积为23800㎡，保障性住房按整体统筹建设，位于一期01地块。

五、报审意见

该项目二期建设用地符合城市更新用地出让政策的规定，拟同意一个地块开发建设及地上、地下空间方案，在签订土地出让合同前完成耕地占用税缴纳工作，具体如下：

02地块开发建设用地面积为25762.9平方米，土地用途为二类居住用地（R2），土地出让年限为70年，容积率5.6，规划容积143475平方米，其中：住宅133695平方米，商业、办公及旅游业建筑8000平方米，公共配套设施（含地下）1780平方米（具体指标以最终出具的规划设计要点为准）； 核定01地块与02地块之间设置2处公共架空连廊，两处公共架空连廊平面投影面积共约144平方米，分别约为72平方米；长约12米，宽约6米，标高47.36米至50.16米（1985国家高程），归属02地块，公共架空连廊的位置在下阶段设计可微调，产权归政府，需24小时无条件向公众开放。

以上意见，已经区专题会审议通过，现报请区政府常务会审定。

六、审定意见

同意。