主持人：各位观众朋友，大家好。欢迎来到2026年龙华区“政务+直播”活动的现场。产业用地，是实体经济发展的“硬支撑”，也是众多企业最为关切的焦点。今天，我们非常荣幸邀请到深圳市规划和自然资源局龙华管理局刘老师、黄老师，龙华区工业和信息化局黄老师，为大家解读《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》、重点产业项目遴选有关产业主管部门职责与企业申请流程、《深圳市工业用地使用权转让办法》和龙华区产业项目“拿地即开工”多证联发工作方案(试行)等政策。欢迎三位老师！
首先有请本期第一位主讲嘉宾——深圳市规划和自然资源局龙华管理局刘老师，为我们带来《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》和《深圳市工业用地使用权转让办法》的详细解读。
刘老师：谢谢主持人，各位观众朋友，大家下午好！接下来我将聚焦企业最关心的两个核心政策文件：《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》和《深圳市工业用地使用权转让办法》，为大家逐一解读，希望帮助大家更好地理解政策、用好政策，抓住发展机遇。
首先，我们来了解一下这两个办法出台的宏观背景。背后其实有两大驱动力：一是贯彻国家改革精神，落实“放管服”与营商环境优化部署，紧跟土地要素市场化配置的国家战略步伐；二是立足深圳自身的城市发展实际，精准保障先进制造与新兴产业用地，夯实实体经济根基。因此，这两个办法的出台，目标非常明确：就是要构建一个覆盖“从拿地到流转”全周期、全链条的产业用地保障体系。在供应端，优化增量配置，在流转端，激活存量价值。简单来说，《供应办法》是管“入口”的，而《转让办法》是管“过程”的。两者相辅相成，共同为产业发展保驾护航。
主持人：谢谢刘老师。“入口”和“过程”两个办法打配合，逻辑很清晰。那接下来咱们就从“入口”开始深挖——《供应办法》到底给企业带来哪些真金白银的红利？有请刘老师继续为大家逐条解读。
刘老师：好的，那我们先从“入口”开始，看《供应办法》。这个办法的核心任务，用四个字概括就是“筑巢引凤”。说白了就是解决企业反映最强烈的两个问题：“拿地难”和“成本高”。围绕这个目标，办法推出了五项核心红利，每一条都实实在在，我们逐条来看。
第一个红利，是“产业空间双轨供给”。《供应办法》明确了“产业用地+产业用房”双轨并行的保障体系。在用地保障上，市、区两级重点产业项目用地可满足对经济和产业发展具有重大带动作用的重大项目、头部企业等用地需求，一般产业项目用地可满足其他符合产业发展导向的其他企业用地需求。在用房保障上，可租可售的通用产业用房可满足初创企业和专精特新“小巨人”等“腰部”企业的产业用房租赁和购置需求。
第二个红利，是“支持新产业新业态发展”。在保留原政策适用类型的基础上，将低空经济、超充经济、绿色经济等我市鼓励发展产业使用的交通设施用地（S）、公用设施用地（U）等用地纳入政策适用范围。
第三个红利，是“审批流程并联提速”。为进一步提高产业用地审批效率，加快项目落地，《供应办法》进一步优化审查机制，加强部门协同，将项目论证和用地选址由原来的串联审批调整为并联审批，产业部门和空间部门联合审查，共同出具论证意见。主要流程环节包括项目启动、项目论证（遴选）、土地供应方案拟订和报批、土地供应合同和产业发展监管协议签订。
第四和第五个红利，我们放在一起看。第四个红利是“土地流转路径畅通”，我们明确了不同类型工业用地未来在二级市场流转的规则，给了企业一个明确的预期。第五个红利是“联合拿地退出可承接”，我们鼓励企业抱团发展，同时也明确了灵活的退出机制，为企业联合投资解决了后顾之忧。
主持人：非常感谢刘老师的精彩解读！听完刘老师的介绍，我们可以看出《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》从供应体系、审批流程、流转路径等多个维度进行了全面优化。不过我知道，大家肯定在想——“政策听懂了，可真到申报的时候，该找谁办、流程怎么走、材料怎么准备，心里还是没底。”所以接下来，我们把视角从“政策条文”转向“操作实务”——有请龙华区工业和信息化局黄老师，带大家走一遍区级重点产业项目遴选流程。有请黄老师。
黄老师：感谢主持人，各位观众朋友，大家好。接下来，围绕《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》，由我为大家解读区级重点产业项目的操作实务，帮助大家全面了解新政要点。
首先，我们明确一下政策背景与适用范围。它是2026年5月7日正式施行的，有效期5年。这份新规的出台，标志着我市产业用地供应进入了“全生命周期管理”的新阶段。需要特别说明的是，今天的讲解主要以区级重点产业项目为例。因为市级项目和区级项目在操作架构上基本一致，主要区别在于审批层级，区级项目由区遴选小组审定，市级项目由市遴选小组审定。
接下来，我们重点梳理核心操作流程与部门分工。整个流程环环相扣，共分为七个关键步骤：从最初的“用地需求申报”，到“项目论证”，再到拟订协议；而规自负责土地供应的“方案落地”，再到“公开交易”。业务部门也就是我们工信接过接力棒，负责“签订监管协议”，直至最后的“供后监管”。简而言之，就是“产业部门管产业，规自部门管土地”，两家各司其职、联合论证，共同推进项目落地。
主持人：谢谢黄老师。刚才把全流程的七个关键步骤和部门分工讲得很清楚了——“产业部门管产业，规自部门管土地”，两家各司其职、联合论证。大家记住这个分工，后面每一步就知道谁来管、找谁办。那接下来咱们就沿着这条逻辑主线，继续有请黄老师为大家逐一拆解每一个环节的操作要点。
黄老师：好的，首先，我们来看全流程的第一步：用地需求申报。这是企业对接政府的第一道关口。意向用地单位可根据便利性原则，选择向规划和自然资源部门申报，也可直接向咱们区产业部门申报。受理后，我们将会同市规自部门派出机构启动联合论证机制。
那么，申报时需要准备哪些“干货”呢？我们将其归纳为四类核心材料：第一类是“身份证明”，即营业执照和经营业绩；第二类是“实力证明”，包括财务报表和资信状况；第三类是“蓝图规划”，即项目可行性研究报告和建设计划；第四类是“历史账单”，需如实申报在深已有的用地情况。请各位企业家注意，材料的真实性与完整性，是后续所有审批工作的基石。
申报材料齐备后，流程随即转入第二步——项目论证。这是决定项目能否落地的“关键一考”。我们将联合市规自部门派出机构，打出“组合拳”。一方面，我们要对企业的资金实力、履约能力进行详尽的尽职调查；另一方面，要对项目的产业导向、建设规模、租售管理等进行科学论证。论证通过后，将正式出具《项目论证意见》。这份意见不仅明确了项目的准入条件和投资强度，还界定了是否允许联合竞买等重要事项。
这里有个硬性时间节点需要特别提醒：《项目论证意见》的有效期仅为1年。若在此期间未能完成后续程序，企业将面临重新论证的风险。
主持人：刚才这一步确实关键——论证通过拿到“入场券”，但这只是开始。接下来第三步，咱们产业部门要出场了，跟企业立好“规矩尺”，也就是拟订《项目遴选方案》和《产业发展监管协议》。特别是监管协议，它可是接下来供后监管的“重要抓手”。具体怎么定、定什么、为什么重要？咱们继续有请黄老师！
黄老师：通过论证，仅仅是拿到了“入场券”，接下来的第三步——拟订监管协议与遴选方案，则是为了立好“规矩尺”。这一阶段，我们区产业部门将发挥主导作用。我们将拟订两份至关重要的文件：一份是面向社会的《项目遴选方案》，明确准入门槛；另一份是面向企业的《产业发展监管协议》，明确约束条款。说到监管协议，它是我们供后监管的重要抓手。协议中不仅锁定了投资强度和产出效率，更严格限定了物业的转让、出租和抵押条件。特别是对于联合竞买的项目，我们还明确了联合体成员间的连带责任及退出承接机制。需要强调的是，遴选方案同样设有1年有效期，过期将自动失效。
第四步，签订监管协议。根据办法第二十七条至第二十八条规定，在项目遴选方案公示无异议或异议不成立，且土地供应方案经批准后进行。产业监管部门与意向用地单位签订《产业发展监管协议》，确立双方的产业履约责任。这是确保产业用地用于实体经济发展的重要保障。
最后，也是重中之重：供后监管。我们遵循“谁签订、谁监管”的原则。规自部门管用地合规，我们区产业部门管产业履约。我们会定期对企业的监管内容进行核查。
在此，我着重强调两点：第一，如果因国家政策调整、市场环境变化或不可抗力导致履约困难，企业可以主动申请，经协商后可以签订补充协议调整要求，切勿隐瞒不报。第二，重点产业项目物业流转受到严格限制。确需转让股权或办理抵押融资的，必须事先经我们审查，并报区遴选小组批准，严防变相炒卖土地。对于严重违约的，我们将依规收回土地。
以上就是《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》中关于区级重点产业项目遴选流程的解读。我们希望各企业主体诚信申报、合规用地，共同促进龙华区产业经济高质量发展。谢谢大家。
主持人：感谢黄老师！刚才帮我们把区级重点产业项目遴选流程走了一遍，从申报到论证、从签协议到供后监管，讲得非常扎实。接下来我们进入网友提问环节。请黄老师为大家一一解答。
网友：重点产业遴选项目建成后的建筑物是否可以转让？
黄老师：这位网友您好，重点产业项目用地的土地使用权及建筑物原则上不得转让。因国家政策、市场环境变化或不可抗力等客观原因无力继续投资建设或运营等特殊情形确需转让的,需开展审查程序，市或区遴选小组批准后进行转让,转让后维持原土地供应合同约定的产权限制条件不变。
网友：产业项目建成后是否可以出租，有没有出租比例限制？
黄老师：这位网友您好，出租比例根据监管协议约定执行。根据《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》第四十条：产业项目用地建成后有出租需要的,产业项目用地单位应严格遵守监管协议关于出租的相关约定,确保出租对象符合我市产业发展导向,落实环境保护、安全生产等要求,并严格执行政府关于水、电、燃气等定价政策,不得擅自加价或者变相加价。
主持人：感谢黄老师的耐心解答！刚刚刘老师提到，两个办法是打配合的——《供应办法》管“入口”，《转让办法》管“过程”。接下来咱们进入第二部分——“流转”环节。有企业之前反馈过：拿地不容易，拿了地之后想退退不了、想转又不知道怎么转，确实挺尴尬的。那《深圳市工业用地使用权转让办法》到底怎么解决这些问题？带来了哪些新的政策红利？继续有请刘老师为大家解读！
刘老师：好的，谢谢主持人。“入口”讲完了，咱们进入第二部分，聊聊“流转”环节：《深圳市工业用地使用权转让办法》。这个办法的核心任务，就是盘活存量工业用地，打通二级市场，解决企业“想退退不了、想进进不来”的困境。同样，这个办法也带来了四项核心红利。
第一个红利是“畅通退出机制，破解流转难题”，通过规范转让行为，为不再符合产业发展方向或经营不善的企业提供了合法、有序的用地退出机制，打通存量工业用地进入市场的通道。
第二个红利是“补缴地价，变更产权条件为可转让”。过去，部分工业用地因合同或产权证注明“非商品房”“不得转让”“限自用”等限制，长期无法流转。根据《转让办法》，除重点产业项目用地外，上述受限用地可按规定补缴地价、变更产权限制条件后依法转让。
第三个红利是“拓宽拿地途径”，有资质、有意愿的企业可以通过土地转让模式高效拿地，实现“带项目、带建筑”接手，快速投产建设。
第四个红利是“创新预告登记制度”，这是一个保障交易安全的“护身符”，有效防止“一地二卖”。
当然，转让是有条件的。为了确保土地资源真正用于实体经济，我们设定了明确的转让条件和受让资格。对于转让方，核心要求是付清地价款并取得不动产登记证书、权属清晰等。对于受让方，核心要求是必须是真正的产业实体，符合产业导向目录属于鼓励类项目的企业或产业空间建设运营企业，受让人需签订产业监管协议。简单说，就是要确保土地转给“对的人”。
转让流程也很清楚，一共五步：提出转让申请、转让审核、转让交易及备案、签订监管协议、办理转移登记或预告登记。每一步都有据可查，规范有序。
在解读《转让办法》的最后，有两点是要说明的，第一，高新区范围内的、以及属于创新型产业用房的工业用地使用权转让，另有规定。第二，政府在同等条件下有优先回购权。
讲到这儿大家可能已经发现了，《供应办法》和《转让办法》不是各管各的，它们是打配合的。对企业来说，《供应办法》确保“优质项目进得来、留得住”，《转让办法》确保“低效土地退得出、活起来”。两者配合让土地资源在不同企业间高效流动，既保障了有潜力企业的空间需求，也为经营困难或转型企业提供了合规退出通道，更好支撑深圳实体经济的高质量发展。
两个办法围绕一个核心目标，通过九大政策红利，构建了从供应到流转的全链条保障体系。真心希望大家抓住这次政策机遇，用足用好政策红利，把企业做大做强，跟深圳一起成长。
主持人：好的，非常感谢刘老师的细致讲解，相信一定解决了不少企业朋友们的疑惑。接下来我们进入网友提问环节。请刘老师为大家一一解答。
网友：工业及其他产业用地的供应期限是多少？
刘老师：这位网友您好，新出让的工业用地出让期限为30年；因国家战略任务需要、资产投资极重等特殊情形，确需另行规定出让期限的项目，经研究论证并报市政府批准，出让期限可按不超过 50 年确定。
网友：企业竞拍拿到产业用地后，签订相关协议有固定顺序吗，两份文件分别起到什么作用？
刘老师：这位网友您好，需先签订《产业发展监管协议》，再签订《土地使用权出让合同》。监管协议约束企业投产、税收、投资强度等产业履约指标，土地合同约定土地使用权、规划建设等空间相关条款，二者缺一不可。
主持人：感谢刘老师的耐心解答！我相信，很多企业朋友最关心的还有一个问题——“拿到地之后，多久能开工？”接下来，有请深圳市规划和自然资源局龙华管理局的黄老师，为大家详细解读《龙华区产业项目“拿地即开工”多证联发工作方案（试行）》。有请黄老师。
黄老师：感谢主持人，各位观众朋友，大家好。前面两位老师已经帮大家把产业用地的政策框架和供应流程讲清楚了，接下来由我来为大家介绍龙华区产业项目“拿地即开工”多证联发相关政策。这项政策的目的很直接：就是帮企业提升报批报建效率，让产业项目早落地、早投产。
2025年5月21日，龙华区正式印发了《龙华区产业项目“拿地即开工”多证联发工作方案（试行）》。这个方案是在黎光片区新兴产业项目、全市首宗“一书六证”齐发的试点经验基础上，总结提炼形成的制度化成果，目标是让更多产业项目实现“拿地即开工”，最大限度压缩从拿地到开工的时间周期，节约企业报批报建成本，也为龙华打造一流营商环境提供有力支撑。
下面就《方案》要点进行解读，主要分三个部分：政策制定背景、政策核心内容解读，以及服务案例。先简要介绍一下制定背景和必要性，主要从三个方面来理解：第一是为了落实自然资源部提出的改革要求，逐步精简规划用地审批环节；第二是提升龙华区营商环境竞争力的现实需要，当前，各地纷纷以“拿地即开工”为抓手优化服务流程，广州、杭州、苏州等城市已形成成熟制度经验。我区主动先行探索，积极回应企业诉求，抢抓改革先机，进一步打造区域服务品牌，增强产业吸引力；第三是将我区“个案试点”提升为“制度规范”，让更多产业项目享受到“拿地即开工”的改革红利。
主持人：好的，谢谢黄老师。刚才这段把“拿地即开工”方案的制定背景讲得很清楚了。那方案具体怎么操作？到底什么是“1+N”多证联发？适用于哪些项目？工作流程怎么走？接下来，咱们继续有请黄老师！
黄老师：好的，《方案》内容主要包括五个部分：总体要求、适用范围、实施原则、工作流程和保障措施。为了便于大家理解，我把它归纳成五个问题，一个一个来解答。
第一个问题，什么是“1+N”多证联发？各地“拿地即开工”的实践中，发的证照文书不太一样，所以《方案》做了明确界定。“1”是指土地使用权出让合同书，“N”是指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑物命名批复书、建设工程开路口许可证、不动产权证书、建筑工程施工许可证等多项审批文书的任意组合。在签订成交确认书后5个工作日内，即可实现“1+N”多证联发。
第二个问题，多证联发适用于哪些项目？主要包含计划办理产业遴选的总部项目和重点产业项目。“工改工”类城市更新项目可以参照执行。但涉及国家安全、公共安全等，或者位于城市重要节点须提级审批的工程建设项目，不适用这个方案。
第三个问题，办理多证联发遵循哪些原则？办理多证联发，我们主要遵循三个原则，一是自愿申请原则，以用地单位自愿申请为前提。二是靠前服务原则，各审批部门提前介入，提供审批咨询和预审服务。三是高效办理原则，项目预审实行同步办理、联审联批。
第四个问题，办理多证联发的工作流程是怎样的？我们按照项目从遴选到落地的全过程，区分了四个阶段：产业项目遴选、建设用地报批、土地供应、土地成交及核发文书。主动靠前服务，节约后续审批时间。项目遴选牵头单位根据具体项目类型来确定。下面我分阶段给大家梳理一下。
在产业项目遴选阶段，遴选牵头单位会在前期招商时，就提前告知意向单位龙华区有“拿地即开工”这个政策。受理遴选申请后，各审批部门会同步开展遴选方案拟订、意向用地规划选址综合论证、“净地”出让等准备工作。有意向申请“拿地即开工”的企业，需要在提交项目遴选申报材料时，额外提供三样东西：申请表、承诺书，以及建筑物设计方案。如果项目涉及特殊产业需求，遴选牵头单位会在这一阶段开展相关认定工作。也是在遴选阶段，我们规划和自然资源部门会按照市里“交地即交证”的工作程序，对稳定范围的项目用地提前开展地籍调查、测绘等基础工作。同时，如果用地涉及占耕或占林、燃气、水务、轨道交通、文物保护等审批事项的，规划和自然资源部门会提前征求各相关主管部门意见，各单位按规定提前启动研究和手续办理。这些都是确保项目顺利推进、避免后面审批卡顿的必要前置工作。
到了建设用地报批阶段，产业项目遴选方案已经基本确定了。规划和自然资源部门在按程序推进建设用地报批的同时，企业也要同步行动起来，提前准备各项开工报建的审批资料，包括命名、建设工程许可、施工许可等事项。两边同时推进，不浪费时间。
进入土地供应阶段，规划和自然资源部门根据审定的土地供应方案组织土地交易、发布土地供应公告。公告期间，企业要进一步完善前面提到的各类审批事项报批资料，各审批部门同步提前拟定“1+N”多证联发相关文书样稿。
最后是土地成交及核发文书阶段。企业签订成交确认书、产业发展监管协议后，各审批部门根据提交的材料完成正式文书的签订或核发。从签订成交确认书算起，5个工作日内实现“1+N”多证联发。
主持人：谢谢黄老师。很多企业朋友可能有疑问：这么多流程，5个工作日，真的能行吗？政府怎么帮企业解决这个难题？有请黄老师继续为大家讲解相关保障措施！
黄老师：好的，下面就是第五个问题，有哪些保障措施？主要有两方面：第一是建立专班和帮办机制。项目启动遴选后，遴选牵头单位、规划和自然资源部门、住建部门会组建项目推进专班，指定专人作为帮办员，全程跟踪服务，协调解决审批中的具体问题，加速预审批进程。第二是加强承诺监管，配套容错机制。
《方案》印发后，迅速在龙华区各重大产业项目中得到应用，成效很明显。这里举两个案例。第一个是世界500强企业海克斯康，由区发改局遴选引入，在华南物流园完成土地摘牌并签订出让合同后，仅用5个工作日就完成了多证联发，高效实现“拿地即开工”。这个项目将建设全球高端测量装备及传感器制造产业园，还作为深圳市2026年项目建设现场推进会的召开地点，充分展现了龙华审批改革的实践成效。第二个案例是国家专精特新“小巨人”企业：轴心自控，由区工信局遴选引入，在九龙山数字城摘牌拿地并签订出让合同后，同样在5个工作日内完成了“一书六证”联发。项目于7月初正式开工，将建设流体控制设备及智能制造整线系统研发生产基地，为龙华先进制造板块再添重要拼图。
这两个案例说明什么呢？“拿地即开工”不是只服务大企业，同样覆盖细分领域的“小巨人”。只要符合条件、准备充分，都能享受到同样的改革红利。最后说一下，由于《方案》还在试行阶段，实施过程中大家有任何建议或意见，欢迎向我们或其他审批部门反馈，我们会不断改进完善。
主持人：谢谢黄老师！“5个工作日多证联发”——这个效率确实让人印象深刻。接下来我们进入网友提问环节。请黄老师为大家一一解答。
网友：政策中1+N里的“N”是由企业选择还是政府指定呢？不同的组合是否对最终结果有影响？
黄老师：这位网友您好，实际操作中，企业可以根据自身需求，选择不同项目审批文书的组合，但不影响“拿地即开工”的整体目标。
网友：“工改工”类城市更新项目是否能适用这个政策呢？
黄老师：这位网友您好，“工改工”类城市更新项目以发展产业项目为主，在正式供地前需要推进计划申报、专项规划编制、实施主体确认、拆迁等系列工作，前置周期较长，具备提前开展多证联发预审工作的基础，因此可以参照执行。
网友：这个“拿地即开工”是不是所有拿地的企业都必须走这个流程？我们如果不想赶这个进度，能不能按老办法慢慢来？
黄老师：这位网友您好，“拿地即开工”政策的核心是“企业自愿”，企业在自愿申请的前提下作出相应承诺，及时完成前期准备、按时签约缴费；政府鼓励具备条件的项目实行“拿地即开工”，但不会强制企业走这个流程。
主持人：感谢黄老师的耐心解答！各位网友、各位观众，今天，我们三位嘉宾分别从国土空间规划、产业用地供应管理、工业用地使用权转让、“拿地即开工”多证联发等多个维度，为大家系统解读了龙华区产业用地的相关政策。相信大家对上述政策都有了全面的了解。那么，今天的访谈就到这里。感谢大家的收看，我们下期再见！
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