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《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》实施细则
发表时间:2016-05-19

深圳市规划和国土资源委员会

关于印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法

(试行)〉实施细则》的通知

深规土2013721

 

各有关单位:

为贯彻落实《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》(深府办〔20133号),根据有关规定,我委组织制定了《〈深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)〉实施细则》,经市政府同意,现予印发施行。

 

深圳市规划和国土资源委员会

2013126

 

 

《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》实施细则

 

第一条  为贯彻落实《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》(深府办〔20133号,以下简称《办法》),根据《办法》第十六条规定,制定本细则。

第二条  工业楼宇配套设施的转让适用《办法》及本细则关于工业楼宇转让的规定。

《办法》第二条第二款所称“工业用地”,包括含有工业生产(含研发)功能的混合用地。

《办法》所称“建筑面积”,是指房地产权利证书记载的建筑面积,总建筑面积是指同一宗地内建筑物面积之和。

《办法》及本细则所称“分割转让”,是指同一宗工业用地上建筑物、构筑物及其附着物的分割转让。

第三条  已按《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)及我市其他处理历史遗留违法用地、违法建筑政策依法处理并取得合法产权的工业楼宇转让,适用《办法》及本细则;但《决定》及其他处理历史遗留违法用地、违法建筑政策对其转让作出规定的,从其规定。

第四条  工业楼宇所在宗地用地批准文件或者土地使用权出让合同中土地使用权人为两个或两个以上,且已明确约定所占产权份额但未约定不得分割转让的,视为《办法》第四条第一款规定的“约定可以分割转让”。

第五条  用地批准文件或者土地使用权出让合同约定不得分割转让或者未明确约定可以分割转让的工业楼宇,在本细则实施前已分割转让并办理转移登记的,以及根据《办法》第四条第二款的规定对工业楼宇进行分割转让的,已分割转让的部分可以按分割登记的工业楼宇基本单元进行再转让;未转让的部分不得转让,但未转让的部分又发生《办法》第四条第二款第(一)、(二)、(三)项规定情形的除外。

第六条  工业楼宇的受让人应当是经依法注册登记的企业,但下列情形除外:

(一)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的;

(二)因继承、受遗赠取得物权的;

(三)因共有分割取得物权的;

(四)因政府行使优先购买权的。

第七条  工业楼宇分割转让测绘前,转让方应当根据《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔20097号)规定,制定工业楼宇共有部分与专有部分的划分方案,并提交规划国土主管部门进行审核,确定宗地内专有部分与共有部分的具体范围。

第八条  商品性质的工业楼宇进行分割转让的,应当按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价;但转让方能够提供证据证明已按市场评估地价缴纳地价的,不需要再补缴地价。

《办法》及本细则有关地价补缴的规定只适用于工业楼宇中拟转让的部分。

第九条  按照《办法》规定进行分割转让的,转让方在办理补缴地价、签订土地使用权出让合同补充协议的手续时应当分别提交以下材料:

(一)按照《办法》第四条第二款第(四)项进行分割转让的,应当提供企业以其工业楼宇作价入股的协议书;

(二)按照《办法》第四条第二款第(五)项进行分割转让的,应当提供由市产业主管部门出具的产业转移相关证明;

(三)按照《办法》第四条第二款第(六)项进行分割转让的,应当提供区(新区)产业主管部门出具的同意富余部分分割转让并对受让人提出产业准入条件的书面意见;

(四)按照《办法》第四条第二款第(七)项进行分割转让的,应当提供房屋租赁合同及房屋租赁主管部门出具的连续租赁满5年的证明文件;

(五)按照《办法》第四条第二款第(八)项进行分割转让的,应当提供由证券监督管理部门出具的辅导备案登记凭证;

(六)受让人有准入条件限制的,应当提供区(新区)产业主管部门出具的有关工业楼宇受让人资格的证明文件;

土地使用权出让合同补充协议应当确认工业楼宇分割转让符合《办法》及本细则规定的条件。

转让方按照《办法》第九条规定分割转让工业楼宇的,规划国土主管部门应当核实该工业楼宇是否属于改造后所形成的城市更新项目;转让方按照《办法》及本细则规定已划分共有部分与专有部分具体范围的,规划国土主管部门应当核实转让方是否取得经审核同意的共有部分与专有部分划分方案。

第十条  《办法》第六条规定的工业楼宇优先购买权,由市、区(新区)土地整备(储备)机构行使。

市房地产登记机构受理工业楼宇转移登记申请后,经审查工业楼宇属于《办法》第六条规定情形的,应当通过市房地产权登记机构网站公告通知市、区(新区)土地整备(储备)机构行使优先购买权,公告期限不得少于10日。

土地整备(储备)机构决定行使优先购买权的,应当在公告期内书面告知市房地产权登记机构及工业楼宇转让方;逾期未告知的,市房地产权登记机构可以办理后续房地产权登记工作。

第十一条  工业楼宇办理初始登记后首次进行转让的,转让方应当按照《办法》第十四条及本细则的规定缴纳转让增值收益;但具有下列情形之一的,免缴转让增值收益:

(一)城市更新项目中已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让的;

(二)用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的;

(三)市政府规定的其他情形。

第十二条  根据《办法》第十四条第二款规定计算增值收益时予以扣除的项目包括:

(一)工业楼宇的登记价(无登记价的,扣减所转让的工业楼宇分摊的地价和工程造价);

(二)转让方取得工业楼宇时依法应当负担并实际已缴交的税费;

(三)转让方转让工业楼宇时依法应当负担并实际已缴交的税费;

(四)按照《办法》及本细则规定补缴的地价款。

第十三条  城市更新项目重建的工业楼宇可进行预售,工业楼宇的受让人应当符合《办法》第五条的规定。

城市更新项目回迁户取得安置回迁的工业楼宇首次转让的,不适用《办法》第十四条第三款第(三)项规定,但应按照本细则第十四条的规定缴纳转让增值收益。

第十四条  除本细则第十一条规定的免缴情形外,城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让的,其增值收益按以下方式缴纳:

(一)工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分,免缴增值收益;

(二)工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分,按50%的比例上缴;

(三)工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分,按60%的比例上缴;

(四)工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%的部分,按100%的比例上缴。

第十五条  在相关部门依法征收房地产转让相关税费后,工业楼宇转让方应当按照《办法》及本细则的规定缴纳应缴的增值收益。

市房地产权登记机构负责代收前款规定的工业楼宇转让增值收益。代收费用按政府收取增值收益的3%列支,并纳入政府财政预算,实行“收支两条线”管理。

工业楼宇转让取得的增值收益纳入国有土地使用权出让收支管理,统筹用于土地整备等项目资金需求。

第十六条  本细则自发布之日起施行,有效期5年。

 

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