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加快“工业上楼”厂房空间建设 为深圳制造业提供有力保障

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在线访谈活动现场
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嘉宾:市政府发展研究中心副主任邓盛华
嘉宾:市政府发展研究中心副主任邓盛华
主题 加快“工业上楼”厂房空间建设 为深圳制造业提供有力保障
时间 2022年11月29日(周二)上午11:30
嘉宾 市政府发展研究中心副主任邓盛华
主办单位 市政府发展研究中心
实录内容  

  11月29日,深圳市政府发展研究中心开展在线访谈活动,围绕深圳“工业上楼”厂房空间建设主题与网民进行交流互动。中心党组成员、副主任邓盛华参加访谈回答网友提问。现将主要访谈内容整理如下。

  【主持人】:各位网友,大家好。欢迎参加深圳市人民政府发展研究中心在线访谈活动。本期活动邀请到市政府发展研究中心党组成员、副主任邓盛华解答网友提问。

  前不久,也就是11月16日,深圳市“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间签约仪式举行,市委书记孟凡利、市长覃伟中等领导出席活动并见证签约。许多媒体对此进行了报道,并给予了高度评价。当前,我市正深入学习贯彻落实党的二十大精神,坚持把发展经济的着力点放在实体经济上。加快“工业上楼”厂房空间建设无疑是发展实体经济十分重要的具体举措,实业界不少网友对此很关心,也提出了相关问题。

  【网友1】:“工业上楼”对深圳市到底有什么战略意义呢?

  【邓盛华】:党的二十大报告提出,坚持把发展经济的着力点放在实体经济上,推进新型工业化,加快建设制造强国。工业是我市打造“竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市”的立市之本。我市正全力推进“20+8”制造业集群布局,“工业上楼”对于土地资源高度稀缺的我市来说,具有特殊的战略价值,有助于破解空间难题、提升土地利用效率、导入高端产业和先进产能,为制造业提供有力空间保障,实现产城融合。具体来说,具有以下重大战略价值:

  (一)在建设用地濒临“天花板”的时间窗口,“工业上楼”的特殊价值越来越凸显。

  我市面积1997 km2,城镇开发边界1190 km2,现状开发973.5 km2,开发强度达49%,实际可用于各类建设的增量用地接近耗尽。随着上限越来越逼近,我市建设用地高度紧缺已成为全国绝无仅有的特殊市情。“工业上楼”聚焦用地紧缺 “痛点”,打造“垂直工厂”,提高容积率,是挖掘土地利用潜力,提升经济密度的突破口。

  “工业上楼”既发挥“有效市场”作用,还体现“有为政府”主动性,以国有资金为主导,将一定比例的产业用地建设为高品质的国有产权厂房,可快速形成优质国有资产,在土地资源“切蛋糕”的过程中,迅速增加政府产业调控的新抓手。大量建设具有准公共产品性质的新型厂房,为产业升级提供低成本空间保障,具有必要性和紧迫性。以“低租留企”改变“撒胡椒面”式的资金奖补,重塑产业支持模式,可大大提升精准度和公平性。

  (二)“工业上楼”为制造业提供坚强的空间保障,关系城市前途与命运。

  保持制造业在我市GDP中30%左右的稳定比例,是避免城市产业空心化,为科技创新和其他服务业筑牢根基的重大问题。新加坡国土面积仅719 km2,“寸土寸金”,仍坚定不移地保留看似“回报率不高”的制造业。长期以来,其制造业增加值占GDP比重25%左右,保有超千万m2量级的国有产权优质产业空间,为其强大的工业和全球竞争力奠定了坚实基础。

  “工业上楼”可解决“空间从哪里来”的问题。目前我市工业建筑面积约2.54亿km2,规划到2035年工业建筑面积3.96亿m2, 增量工业用地仅9 km2。未来规划增量高达1.42亿m2,无法通过增量用地实现。我市工业用地“毛容积率”仅1.15,假定全市20%工业用地实现容积率4.0的“工业上楼”,理论上可新增产业用房1.26亿m2,基本实现增量目标。

  (三)“工业上楼”是落实“20+8”产业集群布局,导入高端制造和先进产能的有效切入点。

  我市大量宝贵的产业用地容积率低。老厂房招租难、租金低,新型企业看不上。原有产业用地利用现状,实际上是一种低水平的“路径依赖”,亟待打破。

  “20+8”产业集群亟需寻求新产能导入路径。我市规划建设“20+8”新型产业园区,必须着眼长远、适度超前建设新的优质空间。产业转型升级的关键,在于培育新动能,导入新产能,实现新增量,特别是形成一批“灯塔工厂”“头雁”企业。新产能需要新空间、新环境,租价不是决定性因素。“工业上楼”通过高强度、集约化成片开发,形成高质量、专业化产业园区,对新型产业和科技企业吸引力很大。

  “工业上楼”有助于实现空间集聚,强化产业链协作。要实现产业链建链、补链、强链,打造扎根深圳、链主强大、自主可控的高端制造产业集群,就必须形成上下游企业集聚,增强产业吸附能力,实现“上下游就是上下楼”,节约运输费用,减少信息沟通成本,共享公共资源。

  (四)“工业上楼”是实现产城融合的新途径。

  在增加产业空间的同时,“工业上楼”通过物理形态再造,科学规划建设市政道路、城市绿化,现代、美观的建筑形态改变了城市面貌,实现了生产空间、生活配套、生态环境共赢。

  【主持人】:好的,下面网友2的问题也请邓盛华副主任为我们解答一下。

  【网友2】:“工业上楼”具有这么大的战略价值,实践上,在深圳是否可行呢?

  【邓盛华】:从新加坡、中国香港和我市宝安、龙岗等地的经验看,“工业上楼”技术和经济上的可行性已经实践检验。是国家政策鼓励方向,不存在上位法障碍。

  (一)“工业上楼”技术上可行,能适配我市大多数高端制造产业和先进产能门类。

  不同于“大制造”占主导的传统工业城市,我市现有制造业和“20+8”产业集群以“高精尖轻”为主,先进产能集中在新一代电子信息、人工智能、生物医药和新材料等领域,生产设备重量轻、少有“老大粗”,空间需求不大,技术含量高、产值高。“工业上楼”只需达到《深圳市建筑设计规则》及《深圳市工业区块线管理办法》设计标准对厂房的要求,就能满足大部分企业需要。

  “工业上楼”的难点是承重、运输、防震、层高和水循环等。为确保“工业上楼”厂房在特种设备特殊承重要求、超长流水线生产场景、“垂直交通”装卸货等方面的特殊要求,可通过增加特殊承重立柱、建设连廊实现楼宇间楼面的长距离连通、在楼宇侧端增建高负载货运电梯等方法解决。

  (二)“工业上楼”经济上可行,通过多种政策和措施支持,对冲成本上升后,仍对企业具有吸引力。

  “工业上楼”须尊重市场规律,依靠市场力量。在挖掘政策潜力前提下,“工业上楼”能产生良好经济效益,实现建设运营方和租用方双赢,形成良性循环。

  目前我市传统厂房建安成本约为2600元/㎡,通用型“工业上楼”建安成本约为3100元/㎡,成本大约增加20%。考虑到当前厂房的市场公允售价较高,建设成本主要由土地出让金、建安成本和财务成本等构成,建安成本占比有限,不是影响项目的决定性因素。全持有的传统工业园项目投入回报期约为10年,“工业上楼”项目如能给予容积率奖励,实施全过程成本控制,引入专业运营商,回收期也可在10年左右。

  “工业上楼”项目收益较为稳定,具有突出的资产资本化潜力。新建厂房产权清晰,资产流动性较好,具有较大升值潜力。可通过设立REITs(房地产信托投资基金),以租金收入和少量变现提供分红,提升存量厂房的流动性,募集更多证券市场资金,形成资金“活水”,扩大“工业上楼”建设规模,实现“资源—资产—资本—资金”良性循环的“滚雪球”效应。

  (三)“工业上楼”政策上可行,是国家鼓励方向,无上位法障碍,本市政策可修改和拓展。

  原国土资源部《关于支持新产业新业态发展促进大从创业万众创新用地政策的意见》(国土资规(2015)5号)和自然资源部《产业用地实施工作指引》(2019版)均明确指出,鼓励开发区、产业集聚区规划建设多层工业厂房,供中小企业进行生产、研发、设计、经营多功能复合利用。

  我市在“工业上楼”相关政策方面无原则性限制,但存在一些政策障碍和政策空白。其中,“工业上楼”容积率的上限和下限(新加坡、上海经验均为“上奖下罚”)、自持比例与分割转让、开发建设标准、安全与消防管理、配套设施建设、临建与管理、专业运营商扶持、初期入驻企业租金补贴等方面,都需要通过制度设计扫除政策障碍、补充完善。

  【主持人】:感谢邓盛华副主解答,下面请网友3提问。

  【网友3】:据悉,我市“工业上楼”项目将落实“三生”“三创”“三平衡”要求。那么,具体是指什么呢?

  【邓盛华】:“三生”“三创”“三平衡”是市领导提出并要求落实的先进理念。“三生”是指生产、生活、生态“三生融合”,职住平衡、产城融合、生产空间高质、生活空间便利、生态环境优美。以人才为导向,留有足够的高标准厂房,并配有研发办公、居住生活、休闲购物、运动健身、绿化等空间。“三创”是指创新、创业、创投“三创结合”,激发年轻人创新活力,打造创新城区,形成浓厚的草根创业创新氛围,吸引社会资本,孵化大量初创企业。“三平衡”是指运营与财务、投入与产出、社会效益与经济效益“三个平衡”,实现供给可持续,租金可预期,经验可复制。

  【主持人】:感谢邓盛华副主解答,最后请网友4提问。

  【网友4】:迄今,我市“工业上楼”项目有什么先进范例吗?

  【邓盛华】:在市委、市政府超常规力度和速度的推动下,全市各区已落地一大批优质项目:

  宝安全至科技创新园是国内首个“工业上楼”项目。通过“工业上楼”,有效提升工业空间3倍、入驻企业数量提升3倍、产值提升30倍。

  宝安新桥东先进制造业园区,是全市首个平方公里级的工业上楼“工改工”城市更新项目,总建筑面积417万㎡,其中高标准厂房158.9万㎡。

  龙岗宝龙专精特新产业园,是深圳首个“专精特新”专业园区项目,总建筑面积40万㎡,其中高标准厂房34万㎡,以市场价的30%—50%分割销售给符合条件的优质企业。

  南山智造红花岭产业园,是深圳重点推出的高标准建设、高效能企业集聚的“工业上楼”项目,总建筑面积78.2万㎡,其中高标准厂房49.5万㎡,折叠空间+多维产城富有现代科技感。

  【主持人】:感谢邓盛华副主任的详细解答,也感谢各位网友的关注和支持。今天的访谈到此结束,我们下期再见。


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